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捐赠、买卖房产,哪种更节税?

黄扬易 / 2017-03-30
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  • 捐赠
  • 赠与房产
  • 纳税筹划
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    很多情况下,即使是两母子,采用买卖方式,比采用捐赠方式更为节税

    2017年3月18日开始执行的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2017〕50号),增加广州市户籍成年单身人士在本市只能购买1套住房的要求。

    一些单身人士,可能因为和父母共有房产,想要买第二套房产,只能将自己的份额转给父母,操作方式可以买卖,也可以是捐赠。

    从税务角度看,哪种税务成本更低呢?

    采用捐赠方式,总的税务成本为售价的3.1%(3%的契税、0.1%的印花税,无须公证,见下面广州地税的答复);

    采用买卖方式,受购房时间(2年、5年)、房产大小(90平方)、是否为首套房等因素影响,总的税务成本可能为售价的1%、1.5%、2%、2.5%、3%等。

    因此,很多情况下,即使是两母子,采用买卖方式,比采用捐赠方式更为节税。

    以下节选自广州地税(2017-3-26)“关于赠与房产相关税费的问答”,供参考:

    问题:我的父母约10年前买了2套房产,房产A登记母亲名字,房产B为我与父亲共有。2015年父亲去世,2016年我与母亲分别继承父亲所占房产B份额的一半,即目前房产B的份额我占3/4,母亲占1/4。现在因工作原因,我要在工作地点附近买房,受限于单身只能买一套的新政,欲把我占3/4的房产B份额赠与母亲,再购买一套住宅,请问赠与的相关税费需要多少?(房产B估值约400万)

    答复:

    赠与方涉及以下税费:

    一、增值税:免征

    根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3第一点的有关规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。 家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

    二、城建税、教育费附加、地方教育费附加:根据增值税附征,免征。

    三、个人所得税:不征

    根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定: 以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

    四、土地增值税:不征 

    五、印花税(赠与非住宅时征收):按转让收入×0.05%征收。

    受赠方涉及以下税费:

    一、契税:非家庭唯一住房按转让收入×3%征收。

    二、印花税(赠与非住宅时征收):按转让收入×0.05%征收。

     黄杨易

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    作者
    • 黄扬易 注册会计师、注册税务师、会计师,近十年财税咨询经验,主要从事税务咨询、税务筹划、风险管理工作。现就职于某大型集团从事税务管理工作。热爱徒步、旅行等户外运动。
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