『注意』9月1日后房地产企业要这样开发票

营改增学习笔记（三十四）

营改增后房地产企业销售房地产取得预收款要预缴税款是明确的，在哪儿预缴是有不同说法的（可参考本公众号6月份推送的《营改增学习笔记（二十八）无奈师傅南腔北调，可怜徒弟东倒西歪》），怎么开发票的问题更一直是莫衷一是，因为总局层面迟迟没有明确，各省便出台了不同的规定，有要求按零税率开普通发票的，也有要求按税率（征收率）开普通发票的，总之都是治标不治本的权宜之计，大家都盼着总局尽快出个统一标准。

权益之计用的时间长了，企业也就逐渐习惯了按地方口径执行，孰不知总局已经在8月份“悄悄”地明确了这个问题，而且堪称“独辟蹊径”，“国家标准”与各地现行口径都不同。按文件要求9月1日起就应该按国标执行，不少房地产企业犹自不知，仍然在抱怨各地口径不一的同时翘首以待，也看得出我们税务机关的政策宣传力度还有待加强啊。

其实也难怪大家不注意，这样一个大众关注的问题其实是在《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号》一个不起眼的角落解决的，该公告第九条（十一）规定，对《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码进行调整，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

还是总局高明，新增加了一个“不征税”税率，解决了三个方面的问题，卖房子预收款不知道该用哪个税率开票的问题迎刃而解，不过要提醒各位纳税人要实现这个功能，应将增值税税控开票软件升级到最新版本，另外千万别以为开个“不征税”的发票就真不征税了，还是要按规定预缴的。