营改增学习笔记(十二)房地产企业的三个问题

一、一套房子可能开出两张甚至多张不同税种的发票，买房人5月1日前交的钱开营业税发票，以后交的钱开增值税发票，增值税发票还有个含税价不含税价的问题，拿着这些发票怎么去交契税，办房产证，都是个问题，当然了这个问题不是房地产商能解决的，需要税务部门和产权登记部门协调解决；与此相关的问题是5月1日后营业税发票到底怎么过渡，还是不太明确，虽然总局已经说了，5月1日之前交过营业税但是没有开营业税发票的可以开增值税普通发票，但是实际上既然交的是营业税，还是允许开营业税发票更好些。

二、自持物业的处理问题，开发商盖好房子不急着卖，而是将产权登记在自己名下然后出租，也就是会计准则上所说的投资性房地产，咋处理呢？此时应注意两个问题，一是出租要按照16号公告在不动产所在地国税机关预缴，然后向机构所在地国税机关申报；二是如果以后再卖，就从一手房变成了二手房，不能按照房地产开发企业销售自己开发的不动产处理了，而是按照转让自建的不动产处理，也就是说不能按照18号公告处理，而是得按照14号公告处理。

三、商业地产售后回租问题，融资性售后回租纳入了贷款服务，商业地产售后回租一般期限比较长，是不是也要按贷款服务处理呢？也不用急着往上套，因为按规定“融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动”，地产企业一般不会把房子卖给“从事融资性售后回租业务的企业”，所以就按经营性租赁处理即可。

半句话点评：留个小悬念，房地产企业自己盖的房子往外租，进项怎么抵扣呢？一次性抵扣还是六四抵？