营改增学习笔记(五)不动产抵扣的问题

这期顺势来说说买房子，也就是不动产的抵扣问题。

一、抵扣的前提是取得增值税专用发票，有人可能会问，卖房子的有可能是小规模纳税人，即使是一般纳税人也可能是简易征收，我怎么才能取得增值税专用发票呢？这其实是个误解，简易征收怎么就不能开专用发票了？记住：小规模纳税人、简易征收的纳税人也是可以开专用发票的，这事卖房子的可以不知道，买房子的可一定得知道，不动产一般都是大件，有进项不抵那可是暴殄天物了，当然享受免税的话一般就不能开专用发票了。

二、拿到了专用发票，就可以琢磨下怎么抵扣进项的问题了，36号文的规定是5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产和不动产在建工程，自取得之日起分两年抵扣，第一年60%，第二年40%，看似简单明了，实际上有许多不明确的地方：比如取得之日怎么确定？是会计上符合固定资产确认标准还是取得不动产产权还是开始实际使用还是……比如取的是取得了，但是因为付款时间等原因发票还没拿到并且跨年了怎么办？按合同金额抵扣吗？比如按规定自建也是取得的一种，但是自建的不动产与其他形式取得不动产是不一样的，进项零碎地体现在材料、工程、服务等各个方面，那么按此规定，是不是取得发票时不能抵扣，而是要等到取得之日算一个总的进项然后按60%、40%抵扣？你可以想象操作起来会有多麻烦，这真不是挑毛病，这真的会成为让我们头疼的问题。

三、从关于“取得”的规定上你还看到了什么？既然直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产都可以抵进项，那么也就说明都应该有销项产生，也就说明以不动产进行捐赠、投资、抵债等都是应该计算缴纳增值税的（当然公益性的无偿捐赠除外），有人在奇怪36号文件关于视同销售（提供服务）的规定怎么那么简单，是不是说明有些情况不用交税了？我不这么想，这反而可能是立法技术的一种进步，理由就不赘述了。

半句话点评：不管有多少细节上的问题，毕竟大的方面已经明确了，建议大家重点关注下对“取得”时间确认标准问题，可能对企业的不动产投资计划产生很大影响。