警惕:非住宅类投资 转让税费比例超40%

企业投资非住宅房产，对外转让时，按规定需要缴纳营业税金及附加（按增值额的5.6%）、印花税（成交价0.05%）、企业所得税、土地增值税，而最为复杂的计算是土地增值税。

本文将介绍各地对转让非住宅房产的土地增值税的征管。

财法字〔1995〕6号、国税函发〔1995〕110号、财税[2006]21号等文件规定，企业转让二手商铺，依次按以下三种方法计算土地增值税：

公式一(按评估价确定成本)：

（计税价格-重置成本价×成新度折扣率-地价款（含契税）-与转让房地产有关的税金-允许扣除费用）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

公式二（按发票金额确定成本）：

[计税价格-原购入价×(1+N×5%) -与转让房地产有关的税金]×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

公式三（测算增值率核定征收）：

成交价格*核定征收率

各地税局有不同的做法 ，深圳、江苏按国家规定操作，重庆允许企业选择适用公式一、二；广州优先考虑公式二，然后是税局自己核定成本（企业此时可以选择第一种方法，自己找中介评估），但不同意企业采用公式三。

具体操作时，购买商铺后的装修费能否计入扣除成本、购买房屋时间与购房发票时间不符时，按哪个时间计算加计5%的年限，各地也有不同的规定，企业有相关业务时，需要了解当地的政策规定，再采取相应的措施。

易税易行观点

总体看来，在房产增值较快的背景下，企业转让非住宅房产，土地增值税的通常占到售价的百分之十几甚至百分之三十几，总体税务成本占到售价的百分之四十接近百分之五十，此种情况下，企业可依次选用以下方式降低税负：

1、通过股权转让等筹划方式，避开土地增值税、营业税金及附加；

2、允许按公式三操作的地区，尽量选用该方式，按成交额*核定征收率（一般为5%-10%之间）缴纳土地增值税；

3、不能选用公式三的，需要对比公式一、公式二，公式一评估时，后续装修费用等会一并考虑在重置成本中；

4、一定要用公式二的，需要注意不同单元费用分摊是否合理（一般以房产证分开），避免多个单元同时适用高税率级别。

以上方式，除股权转让外，企业再次转让商铺时，税负成本都比较高，相比个人可以采用核定方式，极其不划算。所以，投资非住宅类房产，其他条件一致的情况下，建议以个人身份投资，降低税负。