营改增后增值税计税方法对不动产重置成本的影响分析

【摘要】营改增后增值税计税方法包括一般计税、简易计税和差额计税等3种，不同计税方法对不动产重置成本有较大影响。在一般计税方法下，不动产的增值税税额与计算销售税金、销售费用、开发利润和重置成本直接相关；在简易计税方法下，增值税进项税额不得抵扣，重置成本的多个明细项目金额随之变大，开发利润及开发利润率相应变小；房地产企业的差额计税会对销售税金影响深刻。建议资产评估权威部门加强顶层设计，统一对增值税计税方法的考量和处理，测算并公布不动产重置成本的增值税抵扣率。

【关键词】增值税   计税方法    重置成本    开发利润率

引言

在采用成本法评估不动产价值时，许多评估人员对增值税不同计税方法感到困惑，即不知增值税计税方法会对评估结论产生多大影响，以及该如何进行恰当考虑和处理。营改增后，增值税的计税方法主要有3种，分别是一般计税方法、简易计税方法和差额计税方法。其中，差额计税方法可能与一般计税方法或简易计税方法重叠使用，具体情况取决于税法规定。本轮营改增，增值税税制变化内容之一是，一般计税方法和简易计税方法可以以项目或业务为单位，而不再是纳税人。具体来说，一般纳税人通常采用一般计税方法，但对于特定项目或业务税法也允许同时采用简易计税方法，小规模纳税人则只允许采用简易计税方法。例如，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（以下简称“36号文”）规定，一般纳税人以清包工方式、甲供工程和建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。本文下面分析各类增值税计税方法对不动产重置成本的影响。

一、不动产重置成本涉及增值税的分析

成本法以重置成本为基础。重置成本即在评估时点，重新取得资产所需耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。在成本法的房地合估模式中，不动产价值的评估公式为：

不动产价值=土地价值+开发成本+管理费用+销售费用+资金成本+销售税金+开发利润

为简化分析，本文假设不动产的成新率为100%，重置成本即为评估价值。重置不动产可以给作为增值税一般纳税人的资产所有者带来可以抵扣的进项税额，各成本组成项目适用的税率和征收率如下表所示。