新租赁准则售后租回原理简述

相信有的朋友是因售后租回而头疼才找到这篇文章的，既然你已经头疼了，那就先听我讲个故事吧。

王思聪有一座山，山上有一片树林。准备把山卖给马云，但是树林还是归王思聪。

这两人请了评估师，评估整座山（包含树林的价值是2亿元），树林的价值是1亿元。

王思聪自己账面把山和树林做一项资产核算，叫“山+林”，这个“山+林”账面价值是8000万元，但是具体而言山的账面价值和林的账面价值是分不清楚的。

王思聪和马云怎么签合同呢，也不知道是哪个律师帮他们起草的，大意如下：王思聪将一座山包含山上附着物作价2亿元卖给马云，然后王思聪以1亿元购回山上的树林。

马云付给王思聪差价1亿元。

于是，王思聪请他的大恩人会计师父，做了下面一笔分录：

借：现金  1亿元

      资产—树林 1亿元

      贷：资产—“山+林”   8000万元

            资产处置损益    1.2亿元

这分录被会计准则委员会专家看见就该不高兴了。因为购回的树林本来就是自己的树林，相当于自己的树林卖给马云再买回来，摇身一变按公允价值计量，这怎么行呢。

转让山可以确认损益，转让林不能做转让，也不能确认损益。这样就分为两部分，转让的部分确认损益，没有转让的部分不能确认损益。

现在的问题是要解决两部分比例问题。

按照公允价值比例是一个不错的思路，整座山总的公允价2亿元，树林的公允价值是1亿元，那就是转让的部分占50%，没有转让的部分占50%。

因此，购回树林的价值按照原来总账面价值8000万元乘以50%，等于4000万元。总的损益1.2亿元中50%属于树林的部分6000万元不能确认损益，只能确认其中一半的损益6000万元。于是，上述分录应该这样写：

借：现金  1亿元

      资产—树林 4000万元

      贷：资产—“山+林”   8000万元

            资产处置损益    6000万元

大家看明白这个案例，我们就可以将思维移植到售后租回中了。比如卖方出售一栋楼给对方，然后租回18年使用权。如果符合销售认定条件的话，整栋大楼相当于上面案例的整座山（包括山和树林），租回18年使用权形成的“使用权资产”相当于上述案例的“树林”。一样的道理，测算一个转让部分与未转让部分的比例，未转让部分“使用权资产”按照原账面价值比例确认，损益按照转让部分比例确认。

问题是比例怎么确认。租回是逐期支付租金，我们将未来租金折现，就相当于一次性取得使用权资产的公允价值，所以这个未转让部分公允价值比例就解决了。

【例·计算分析题】主体（卖方兼承租人）以现金100万元的价格向另一主体（买方兼出租人）出售一栋建筑物。交易前，该建筑物的账面成本是50万元。同时，卖方兼承租人与买方兼出租人签订了合同，取得了该建筑物18 年的使用权，年付款额为6万元，于每年年末支付。卖方兼承租人与买方兼出租人将交易作为售后租回交易进行会计处理。不考虑初始直接费用。该建筑物在销售当日的公允价值为 100万元。卖方兼承租人可直接确定租赁内含年利率为4.5%。买方兼出租人将该建筑物的租赁分类为经营租赁。承租人对其固定资产采用直线法计提折旧。

分析：

①未来付款额现值=6×（P/A,4.5%,18）=72.96万元

②总的公允价100万元，使用权资产公允价72.96万元，因此未转让部分72.96%，转让部分为1-72.96%=27.04%

③确认损益=总的损益（100万-50万）×27.04%= 13.52

④使用权资产按照原账面50万的72.96%计量，金额为36.48

承租人会计分录：

借：银行存款                     100

      使用权资产                  36.48

      租赁负债—未确认融资费用35.04

      贷：租赁负债—租赁付款额        108

            固定资产                         50

            资产处置损益                   13.52