个人转让无偿受赠房产如何纳税,五个问题让你清楚明白

案例：大刘2017年9月以120万元转让一套住房。该房产是2016年底，大刘的亲兄弟小刘赠送给他的。小刘2014年4月60万元购入该房产。2016年12月赠送给大刘的时候，房产评估价值100万元。大刘转让该房产时发生可扣除的各项税费大概6万元。问：大刘的受赠和转让都该如何纳税？

这个问题看似简单，其实还真不简单，关键在于弄清楚无偿赠与的赠与人和受赠人要不要纳税，纳什么税，受赠后再转让又该如何纳税的问题。

①：个人无偿赠与住房需要缴纳增值税及附加税费吗？

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）规定：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产，应当缴纳增值税。

但是具体到赠与行为视同销售（发生应税行为）是否缴纳增值税，则需要对照个人住房转让的税收优惠政策执行。2016年5月1日后，个人在北（京）、上（海）、广（州）、深（圳）以外的地区将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。要注意的是，“北上广深以外的地区”指的是房产座落地，而不是个人户籍地。

②：购买2年以上“2年”该如何确定？

个人无偿赠与房产取得时间同样也是关系到增值税减免优惠的关键问题，同转让房产相比很有一些差别，需要区分两种不同的赠与情况来确定。

一是通过“继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与”方式非购买取得，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）都明确规定，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

二是通过其他无偿受赠方式取得的住房，按照国税发〔2005〕89号、国税发〔2006〕144号规定，其购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

对于案例中大刘无偿受赠的住房是其弟所赠，其购房时间按照小刘购买该住房的时间计算，应为2014年4月，而不是按大刘受赠后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

③：受赠人无偿受赠住房需要缴纳哪些税费？

与个人转让住房不同，受赠人无偿受赠住房，其应缴纳的税费除了契税外，还需缴纳个人所得税。

——契税。个人受赠房屋也需要依法缴纳契税。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）文件规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税”，不能参照个人转让住房的契税优惠政策执行。

——个人所得税。与个人转让住房不同，个人赠与房产的个人所得税纳税人是受赠人而非赠与人。对于赠与人来说并没有取得收入；而对于受赠人来说，却是无偿取得了房产财产。对于个人赠与房产如何缴纳个人所得税，《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）也区分不同的情况予人明确规定：

一是三种情形无偿赠与不征个人所得税。对于房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人这三种情形的无偿赠与，当事双方均不征收个人所得税。

二是其他情形无偿赠与受赠人缴纳个人所得税。除上述三种情形外的房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，应按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

案例中大刘无偿受赠兄弟的住房，满足“无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹”的情形，因此，对于赠与人小刘和受赠人大刘均无须缴纳个人所得税。

④：非免税赠与受赠人如何缴纳个人所得税？

假定案例中大刘受赠的住房其他非血亲关系人无偿赠与，大刘需依法计征个人所得税，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。按照案例的数据，大刘需要按房屋评估价值100万元减除赠与过程中的相关税费后的余额，按20%的税率缴纳个人所得税。

⑤：大刘转让无偿受赠住房应纳哪些税费？

大刘2017年9月转让无偿受赠的住房，和转让自行购买的房产一样，除暂免征收印花税和土地增值税外，还可能需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、个人所得税。当然，其增值税及附加税费的缴纳，应当按照财税〔2016〕36号附件3的征免规定执行。

但是对于大刘转让无偿受赠的住房，其个人所得税如何计算，却有别与普通转让住房。《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）文中有着明确的规定：

一是直系亲属无偿赠与住房当事人双方均不征个人所得税。对于房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，当事人双方均不征收个人所得税。

二是转让受赠房产计算个人所得税应扣除“原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”。受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

三是不得核定征收个人所得税。《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

四是个人转让自用五年以上唯一住房免征个人所得税。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）规定，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

因此，案例中大刘转让受赠的房产，在计算缴纳个人所得税时，应当扣除小刘购买该房产的“实际购置成本”即60万元，以及大刘在“转让过程中”支付的“相关税费”6万元后的余额（120－60－6）＝54万元，依法按照“财产转让所得”计征个人所得税10.8万元。