“营改增”新政后,从租计征房产税计税依据你算错了没有

说起房产税，地税的干部基本上个个都能说上个123，不外乎自用房产原值计税和出租房产租金计税两种最基本的方式。一直以来，也征缴得比较顺畅。但是凡人一直认为，增值税和其他税种之间有着或紧或松、或明或暗的关系。自2016年5月1日起实施的“营改增”新政，带来的也绝不止营业税停征这么简单的事情。由于增值税和营业税在税种原理上的巨大差异，对其他的地方税（费）种也有着重大的影响，比如城建税、土地增值税、契税、个人所得税、房产税、教育费附加等等。7月份的“三报叠加”过后，凡人抽查了部分房产税季度申报情况，还真是发现了不少的问题，尤其是房产出租的租金房产税的计税依据问题。

要想说清楚“营改增”新政后房产税计税依据的变化，还真不是一两句话就能说得清楚，必须区分不同的情形来分析。今天我们重点来看看房产出租房产税计税依据如何确定的问题。 

问题一：营改增后，从租计征的房产税计税依据含不含增值税？

《房产税暂行条例》第3条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”一直以来，咱们地税的小伙伴们都是这样计征的。营改增后，所有行业的营业税都改成了增值税，实行价外计税。为配合新政的执行，财政部、国家税务总局专门下发了一个文件《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），其中第2条规定“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”第5条规定“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第6条规定“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”因此，2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据中，不包含税增值税。 

问题二：房产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，从租计征房产税的纳税地点在哪里？

《房产税暂行条例》第九条规定：房产税由房产所在地的税务机关征收。如果出租房产的单位和个体工商户，房产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，在“营改增”新政中，无论纳税人采取选择或实行哪种计税方式，其增值税需要向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。但对于房产税，其房产出租所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按《房产税暂行条例》的规定，向其房产所在地主管地税机关申报纳税。

问题三：出租房产增值税计税方法有几种？如何确定？

“营改增”新政中，出租房产的增值税计税方法有两种：一般计税方法和简易计税方法。“营改增”后，纳税人出租房产计征增值税，一般有三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年4月30日以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租2016年5月1日以后取得的房产，三是其他个人出租房产（住房、其他房产）。同时按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同，其计税的方式和依据也各不相同。详见下表：

从上表可以看出，一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房产，其增值税计税方法可以选择使用简易计税方法或是一般计税方法。《营业税改征增值税实施办法》（财税〔2016〕36号）规定：一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。因此，一般纳税人对于同一房产出租，增值税计税方法一经选定，36个月内不得调整。同时，对于一般纳税人有较多房产出租的，可能会存在针对不同房产采取不同增值税计税方法的选择，这不仅需要向国税机关备案，更要同时向地税机关备案。

对于小规模纳税人和其他个人，其出租房产增值税计税方法只能是简易计税方法。 

问题四：一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？

对于实行增值税一般计税方法（或是选择一般计税方法）的纳税人，取得的全部租金收入应按照11%的税率折算成不含税租金收入后，计算租金收入销项增值税，并与其他经营活动的销项税金合并后，扣除当期可抵扣进项税后计税。按照《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，其从租计税房产税计税依据为不含税租金收入。计算公式如下：

从租计税房产税计税依据＝全部租金收入÷（1+11%）

对于不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人增值税按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计税房产税计税依据仍然是不含税租金收入，即：

从租计税房产税计税依据＝全部租金收入÷（1+11%） 

问题五：简易计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？

选择简易计税方法（或实行简易计税方法）的纳税人，其增值税额计算，以折算后的不含租金收入，按照适用的征收率计算并确定不含税租金收入，但是由于国家对小型微型企业和个人（个体工商户和其他个人）出租住房实行增值税优惠，不能简单地认为按征收率计算的不含税租金收入就是从租计税房产税的计税依据，应区分不同的情况确定：

1、对于一般纳税人选择简易计税方法的，因没有增值税优惠，从租计征房产税计税依据即是“不含税租金收入”。应以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，计算公式如下：

从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入÷（1+5%）

2、对于小规模纳税人实行简易计税方法的，因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠、以及开具增值税发票种类的不同（增值税普通发票、增值税专用发票）而不同，其从租计征房产税计税依据不能简单地等同于“不含税租金收入”，其“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额”，应考虑相应的增值税优惠予以调整，具体如下：

——按月申报的月收入不足3万元（或按季申报的季度收入不足9万元）的小型微型企业，出租房产开具增值税普通发票的，按照《营业税改征增值税实施办法》的规定和国家税务总局23号公告规定，免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，“租金收入”“不扣减增值税额。”因此，纳税人免征增值税的，其房产出租的房产税计税依据为实际收到的全部租金，无需按照5%征收率折算成“不含税租金收入”。

——按月申报的月收入不足3万元（或按季申报的季度收入不足9万元）的小型微型企业，出租房产开具增值税专用发票的（全部或部分），不享受免征优惠，应按规定征收（或预缴）增值税，其缴纳的增值税额应予在“租金收入”中扣减。其房产出租的房产税计税依据为：

从租计税房产税计税依据＝实际全部租金收入－开具增值税专用发票缴纳的增值税额

3、其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）规定：可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其房产出租的房产税计税依据的计算同小规模纳税人简易计税方法。

但是，个体工商户和其他个人出租住房的，按照现行增值税新政，适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过按照5%的征收率计算不含税租金收入后，减按1.5%征收开票。对于个体工商户和其他个人实行优惠税率的出租住房，其“免征增值税的，确定计税依据时”，其房产税计税依据应为“租金收入不扣减增值税额”。即：

实行优惠税率的其他个人出租住房的租金房产税计税依据

＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）

=全部租金收入－实缴增值税额

综上，实行简易方式计税的房产出租房产税计税依据，可以简单地记为：

实行简易方式计税的房产出租房产税计税＝全部租金收入－实缴增值税额