对“免租期不视同销售”解读的疑问

按理说，国家出一个政策，再附上一个“解读”，这样相关群众，操作起来则会方便一些，就在年初，我也读了一个政策解读，却让我如坠迷雾，而不得其解。

2016年圣诞，国税总局发布的2016年第86号公告，《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》中明确：

纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

引来广大从事房屋出租的纳税人一片雀跃，一路奔走相告：免租期，不用交税了！

但紧接着，总局办公厅于2017年1月初，又发布了，

关于《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》的解读，特别指出：

关于纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期是否需要视同销售缴纳增值税问题。

厂房、写字楼或者商铺的租赁业务中，承租方在租赁后，都需要进行装饰装修，占用大量时间，为此承租方往往要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠。租赁合同中约定免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”赠送，《公告》明确，这种情形不属于视同销售服务。

与广大吃瓜群众不同的是，作为典型“胆小派”专业人士的我，在读过“公告”之后，无法放下“谨慎乐观”的态度。而当我又读完“公告”的“解读”之后，不仅疑窦未消，反而又添愁云。

当然，“解读”也说明了，“免租期”是以“收租期”为前提，不存在无“收租期”的“免租期”，否则就成了是真正的“无偿”赠送，那得“视同销售”。这一点，没人会怀疑。

但有人说，单从“公告”的字面表达上，就可以看出总局对认定视同销售的口径上，已悄然发生松动。

我说：先请保持淡定！只能说，“解读”是对“部分”不动产的租赁行为，作了个“靶向”的设定。

而这种看似“释疑”的“解读”本身，仍存在众多不可确定的关键问题，有如：

1、所规范的“对象口径”问题

“解读”只说“厂房、写字楼或者商铺的租赁业务”，而不是说“如厂房、写字楼或者商铺等的租赁业务”，很难读出其所规范对象口径，还应包括“土地使用权、住宅、仓库、车库等等”其他不动产及其配套设施的影子；

2、免租原因的设定前提问题

“解读”只说“承租方在租赁后，都需要进行装饰装修”，即这种“免租期”是否专为“装饰装修”，这“唯一”前提条件所设定的呢？那如果是因商铺门口道路修整或对经营初期人流稀少而设定的“免租期”是否也应包括呢？

3、免租期的长度设定问题

“解读”说的“装饰装修，占用大量时间”和“在租赁合同中约定一定的免租期优惠”。“大量”、“一定”此类，表面上看似很通俗易懂，实则似是而非的词语运用，着实让人找不到北。如租期一年，其中装修免租期可约定为一月，那我租期三年，装修免租期是否可约定三个月或更长？

当然，如果租赁双方是“关联方”那情况就会更复杂了。

因为税法中“视同销售”条款，本身就是“反避税”而设定的。如此例一开，那租赁避税筹划将一发不可收。假设，A建筑公司与B商业地产公司，签订两年期《办公室租赁合同》，约定6个月装修免租期。6个月后，A公司装修期完成，但B公司发现A公司在装修时对所租物业进行了“空间上的”分割改变（注：非改变关键构造），但已违反了合同中的某些“禁止性”解约条款，遂向A公司索赔，并称将解除合同。A公司则明确表示无钱赔偿，并称若要解约，则A公司需支付装修补偿款。双方诉至法院，法院经审理判决，依约解除合同并驳回A公司要求装修补偿的诉请。

末了，B公司不仅免了增值税，还得了免费装修，还未使不动产账面净值增加，而A公司则免税提供了装修服务，且相关支出可税前列支。此时，税局是否能动用“核定权”加以应对呢？

最后，需要向相关纳税人提示的是，有时馅饼与陷阱之间往往只有一步之遥，对尚不明确的税收政策，不宜作单方面有利于自己的理解。

——本文摘自《税醒堂笔记》