房地产项目收购应该注意的那些事儿

【房地产项目收购是房地产企业之间经常的交易。我们的团队在对几类不同阶段的房地产项目收购尽职调查之后做的要点总结。本文对所有房地产公司、投资人、事务所、会计、法律相关人士等具有一定的借鉴和指导意义。】

房地产项目收购之葵花宝典

对于投资者而言，任何投资/收购都一样，就是关注项目未来的盈利、达到预期盈利所面临的风险和成本、考察过往的业绩及运作情况、或有负债、未计负债、关联交易、诉讼等以便形成投资决策基础。

房地产项目也不例外，我们遵循这个理念，探究房地产项目收购所要关注的要点。

1、“五证”是核心，其办理和获取五证的所有程序、文件、费用是首要关注的重点，对于房地产项目来说这可是生命线；并且这“五证”与所有相关的政府审批文件可要核对一致了，不一致的地方再小都可能是大事；

2、是否包含征地拆迁补偿？补偿费用是否确定？总额多少？

3、安置房成本多少、谁来承担？

4、是否有额外的因项目开展产生的其他补偿费用？如施工期间的占地费用等。不了解这些情况，可能让你的项目无法开展或者掉进费用支付的无底洞；

5、项目期间所有大额资金往来情况是怎么样的？里面可能藏着你不知道的往来，特别是疑似关联方的往来和资金占用；

6、银行贷款卡、信用报告必须看一眼，银行还是让人放心的；大额帐外融资、负债这样就无处藏身了；

7、根据合同约定和实际支付情况，成本项目是否完备？是否有没有入账的成本？未支付成本尚有多少？可不要被对方说我们资料不全、核算基础差给蒙混过关；

8、一定金额以上的合同都得看了！特别是貌似交易的合同实际上是融资的合同等其他稀奇古怪的合同；融资可是房地产企业的另外一条生命线；

9、房地产公司一般都有或明或暗的关联方替其项目公司提供资金、服务、销售产品等，这些至少做到心中有数，否则在签好的合同中埋个地雷踩上了可不好受；

10、是否有公平的招投标机制保证各项成本的最优化？

11、各项竣工决算资料是否经过第三方确认？如造价公司和监理公司等；合同价与决算价格主要差异在哪里？

12、对外担保务必解除或者有反担保的措施，没有必要替人背黑锅；

13、项目的预算（含收入、成本费用等）与实际对比情况怎么样？大的差异原因要弄清楚了，别以为项目完工多年就没事了；

14、对于未开始建设的项目和进行中的项目，可要做好未来的盈利预测；做好资金、成本规划；

15、如非控股，项目公司的内控情况也是必须全面关注哦，别到以后赚了利润没赚到钱，可不要找我；内控不好、没有信誉的宁可不投、少赚！

16、房地产税收可不要忽视了，那可是很多地方政府的命根子，盯得紧。少交、漏缴可能以后几年被发现终究还是要还的。上面说的成本、收入、费用等的完整性、公允性一个都不能少;

17、大股东的股权质押等情况，实际控制人的变更风险；

18、项目土地使用权的质押状况等；

上述要点可能不全面和不深刻，把握这些也保证你不会出大事。

也欢迎大家接龙。