别傻了,住房租金专项附加扣除没这么可怕!

最近，网上关于住房租金抵扣的段子很多，相关消息居然登上了不少大的网站平台，而且说的绘声绘色，把住房租金抵扣说成是一个大坑，房东认为你可以抵100元，但我要交500元甚至更多；有的还因为这个政策被房东威胁涨房租。

对于此，笔者想说一句：“别傻了！住房租金哪有这么可怕！”

下面，笔者就此话题也说道说道。

一、住房租金相关税费政策盘点

（一）增值税及附加

1. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）

房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

3.《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）

其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

【分析】

1.当月均租金低于3万元时，增值税可免征，同时城建与教育附加也没有；

2.当月租金大于3万元时，增值税=X/1.05*1.5%；

从出租方来看，如果不是多房的土豪、出租的不是黄浦江边的豪宅，只是一般的家庭将多余房屋出租的话，一个月的房租收入应没有3万元；超过3万元的，毕竟是小范围、小概率的情形；当然超过了，也就1.43%，如果同时考虑与增值税相关的城建税、教育费附加，增值税及附加总共也就1.57%左右。

从承租方来看，如果你租的是面积超大、黄浦江边的豪宒，如此的消费能力，税收应该可以忽略不计了。

再往下看：

（二）其他相关税收

4.《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）

二、支持住房租赁市场发展的税收政策  

（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税（已改征增值税，见上（一）），按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

5.新《个人所得税法》第六条  应纳税所得额的计算：

（四）财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

【分析】

1.国家与租赁相关的其他税收都在上面了，就是房产税4%、个人所得税10%，其他与个人租赁业务相关的印花税、城镇土地使用税都免了。

2.个人出租房屋相关的所有税费一起打包，税率如下：

如果月租金在3万元以内，最高的税率为14%；

3万元以上不到15.7%。

3.还要考虑财产租赁所得的减除费用，又可以得出如下实际税费比率：

如果月租金在800元以下，实际执行税率为4%；

如果月租金在800元以上、3万元以内，实际执行税率为房产税4%，个人所得税10%*（1-20%）=8%，两者相加实际执行税率为12%；

如果月租金大于3万元，则实际执行税率为1.57%+4%+8%=13.57%。

如果你的个人所得税年度综合所得税税率分别达到10%、20%以上的，即使与住房租赁相关的税费都由承租人承担，取得住房租赁专项附加扣除，还是具有节税效果；更不用综合所得税率在20%以上的、收入相对较高的工薪族，更不用讲了。

也许，还会有人讲，如果我的年度综合所得个人所得税率也就10%到20%，扣除掉上面的出租住房的实际税率，貌似住房租赁专项附加扣除意义也不大了。

不要急！且再往下看：

（三）个人出租房屋综合征收

上面都是国家统一的、法定的执行税率，但个人出租房屋涉及面太广、征收成本太高，在全国各地，实际执行大都采用综合征收率。

6.深圳实际综合征收率：

各网格管理中心：

根据深圳市地方税务局《深圳市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》（深圳市地方税务局公告2017年1号）文件要求，现将出租房屋代征税税率有关事项通知如下：

一、从2017年4月1日起调整私房出租的个人所得税的征收率，纳税人在此时间前取得的房屋租赁所得，按原规定执行，在此时间后取得出租(含转租)所得的，按照新规定纳税。

三、对于所有个人转租合同，月租金收入不得扣除承租租金,统一不征收房产税，其他税率不变。

四、有关票据的问题。转租合同可按照当事人合同约定租金数额出具租金发票；转租合同缴税总金额计算结果为零时，市办系统不支持打印税票。

光明新区房屋租赁管理办公室

2017年4月5日

除了深圳，上海、杭州、北京等城市实际执行，大都如此（笔者没有逐一核实）。也就是说，与个人出租住房相关的实际执行税率，一般就在5%左右！如下为杭州地区原出租房屋相关税费表（营业税现改为增值税，营业收入2万现为3万）：

所以，即使与出租相关的税费都由承担人承担，只要个人年度综合所得税率在3%以上、即年度应纳税所得额大于36000元，还是放心的享受住房租赁专项附加扣除税收优惠吧。

二、关于完善住房租金税收优惠的两点想法或建议

1.将各地实际执行的综合征收率从国税总局层面进行统一明确，并下发执行

为了消除租赁双方的误解，避免纳税人不必要的担心，还是将深圳等地实际执行的政策，明确下来，以文件统一下发；也许名义税率虽然下降了，但因为税基扩大，国家的相关税收收入反而更高，便于国家为纳税人减税、拉动内需的税收优惠政策更好的实施。

2.在新的房产税落地前，不要追征住房租赁欠税，确保税收优惠政策落地

国家修改个人所得税法、增加6项专项附加扣除，是为了实实在在的降低纳税人税负、改善民生、拉动内需，是税收优惠而不是查缴税款方式。需出台或发布相关消息，避免以讹传讹。

那么这个税收漏洞何时可以补上？当所有的2套以上住房都需要缴纳房产税，纳税人形成习惯之时，住房租赁的缴税恐惧症自然消除。对于2套以上住房的个人而言，因为不管是出租，还是空置，税都要交，只是一个可能有收入相对多点、一个少点。当然也要注意租与不租相关税负的平衡，房产税缴纳方式主要为从租计征和从价计征（或面积）两种，比如个人拥有2套以内的、非出租住房的房产税不宜高于出租住房的房产税；出租计征的税费也不宜比非出租房屋的税费高出较多。降低出租相关税率可以鼓励房屋出租，提高社会资源利用率。

不过，新房产税政策是另一个话题了。虽然业内不少人认为今年出台是大概率事件，但笔者认为，这里还有不少的问题包括计征的合理性、计征的方法等都值得深入探讨。

最后，再说一次，纳税人该享受住房租赁专项附加扣除的，还是放心地申报吧；如果房东担心，就把这篇文章发给他看看就好；别傻傻地听人忽悠了！

税务不妨也说说：征税要背、减税还是要背，真的是“背锅侠”，为什么受伤的总是我？该说时比沉默是金好。

请问您所在的地方个人出租房屋实际税率是多少？如果不是5%左右的请留言（不包括个人出租非居民住房，也不包括一般纳税人企业出租）