【史上最严!】商住房最严政策,税收问题考虑不?

商住房似乎惹了很多人，于是它在调控中频频喊道：怪我咯？

一些人因为买了商住房，失去了“处女贷”；

一些人想要规避317新政，准备出手商住，没想到还没确定哪间，就赶上了326；

一些人买了商住，看着周围的“老破旧”翻倍升值，自己的商住却毫无起色。

恩，调控政策刀刀致命，誓把拼命留京的那些年轻人挤压出去。但人才外溢效果达到了，经济带动效果却没达到，所以大家依然宁要北京一张床，不要河北三间房。

这是一个非常奇特的国情，前两天有太多神奇的文章解读，包括985大学毕业的学生买不起学区房为什么还要争好学区，听上去非常像新时代的穷人阿Q。我们跑点题的讲，这些政策无一不是充分体现阶级固化的严重性。

当然，商住房调控政策出来了，最大的影响是——个人不得购买商住房了！

也就是说，想买商住房，就得是文件里明文表述的“合法登记的企事业单位、社会组织”。

不过，我天朝子民何其聪明，个人不得购买商住房？那我自己注册个公司去买就ok啦。

但是，如果确实就是为了买个商住房而注册个公司，且最终不是以居住为目的，而是以增值投资为目的的“壕”们，需要考虑太多的税务问题。

·日常运营税务问题

注册一个企业，当然首先要办理营业执照，当然现在已经三证合一了。所以办理了营业执照后30日内要前往主管税务机关进行税务登记，随后，增值税需要按月申报（即便是零申报），所得税需要按季申报（即便是零申报），每年5月1日前还需要汇算清缴。这个事儿目前在北京，如果不想自己做，初始成本应该数千元，后续运营费用每年也需要数千元。这还不包括因为长期零申报可能引发的税务稽查与风控评估，这些后果所需要付出的时间成本甚至是税务代价，可能就不好预期了。

·盈利税负问题

本轮营改增，对于个人销售二手住房其实从政策层面也是减负了，相较与营业税，销售2年以内的普通住宅的实际税负从5%降到约为4.76%，而且北上广深以外地区还消灭了非普通住宅的概念，从整体上看是利好的。但对于注册公司购买商住房的同志，似乎就不那么美丽。我们举一个简单的例子，北京的单体商住房不得低于500平米，按每平米4万计算，2000万元的成本。3年以后各种红利刺激下，该商住房涨价了，涨到了2500万。

这个企业想要把商住房卖掉，需要做的是：

·增值税：由于不是2016年5月1日以前取得的住宅，适用税率应该为11%。但由于企业是小规模纳税人（或者说是不经常发生应税行为的企业），可以使用差额5%的征收率。那就是500万×5%=25万。但如果不幸在此期间登记了一个一般纳税人的身份，那么销售时取得的全部价款和价外费用是应税销售额，也就是2500万×11%=275万，但可以相应的抵扣增值税进项税额，不过如果对方是老项目，则只能抵扣5%，2000×5%=100万元，实际缴纳增值税是175万元。需要注意的是，目前抵扣新增不动产进项税额需要分两年抵扣，所以如果是12个月内就转让的话，还会损失购买时的进项税的40%，即40万。

·增值税的附加税，是增值税的12%（7%的城建税，3%的教育费附加，2%的地方教育费附加）.

·企业所得税：既然是一个空壳，那基本就没什么成本，全部盈利都属于应税收入。500×25%=125万的企业所得税。

基本上来说，辛辛苦苦赌来的商住市场看多不看空，结果赚来的钱哪里都是自己的投资收益，分分钟被瓜分许多出去。

所以，限购政策的出台，我们当然会有很多的对策，但在任何对策中，都必须充分、准确的考虑税收可能带来的影响。而个人买卖二手房的政策中，可以说链家卖房小哥比很多专门从事税务业务的人还专业。但如果和公司税务相关，那可能真的不能只听小哥忽悠啦。毕竟，他学了那么多最终的目的不是为了买卖双方节省税收，而是为了那2%的高额佣金。

今天的话题就是一个时事话题，想到了就随笔记录下来。