[和愚者一起学营改增]老项目不动产对外出租涨价5.5%,看看发生了什么?

营改增把生活性服务业纳入，是不是一个错误，我无从判定，因为最终税收对经济的影响不是我这个学识的人可以评判的。但因为营改增带来的变化和有趣的事情，却每天都在发生——题记

营改增过程中有个亲儿子，就是不动产行业，不但优惠政策十足，而且过渡期政策专属。于是大家纷纷奔走相告，供给侧去库存终于从税收领域也发动了。房市第N春即将到来。

过渡期对于不动产这个行业来说无疑是一大利好，因为在核算方式变化不大的情况下，税负天然降低0.24%。但这个数字对于过渡期的企业来说还是有选择权的。近日我收到了这样一份咨询：营改增企业接到房东通知，对方要求房租涨价5%，理由是税率由营业税的5%变成现在的11%。我的第一感受是这个对方企业有问题，放着5%的过渡期政策不用，选择11%的高税率！但对方涨价通知里的一句话还是引起了我的注意：“对双方利益负责”，于是我还是一本正经的进行了一下测算，结果很有意思。

以原房租100为例，进行下列测算：

如果对方不涨价，则应向一般纳税人房客开具过渡期增值税专用发票，税额4.76；

现在对方要求涨价，则对方需向一般纳税人开具11%一般征收的增值税专用发票，税额10.405；

那么对于房客来说，多付5%的租金，换来的是高税率的进项。对于房东来说，多收了5%的租金，却开出了高税率的销项。那结果是什么呢？

房客：105-10.405是涨价后的租房成本94.595；

100-4.76是营改增后本来的租房成本95.24；

也就是说，多付5%的租赁，其实成本节约了0.645%。

房东：95.24是营改增后本来的销售额，4.76的销项；

94.595是营改增涨价后的销售额，10.405的销项。

也就是说，多收了5%的租金，其实发生了0.645%的销项税额的增加。

对于房客来说，如果经营正常，没有进项留抵，这是一个多花钱却节约成本的方式。

对于房客来说，虽然多收钱却要多发生销项，但带来的结果确实可以相应的进项抵扣。那么如果可取得租赁0.645%以上的进项，那么对企业实际的现金流影响应该还是有利的，同时降低了收入，同时降低利润，实现了企业所得税的节税。

多么有意思又拐了几个弯的营改增新事物？

营改增，改变的不只是税收，经济，更重要的是企业的经营模式和民生小事。一发动全身！