【和愚者一起学营改增】房地产企业营改增的“总理红包”
总有踌躇与得志，几家欢喜几家愁——题记
前两天一位部委领导半开玩笑的说，他对2号首长说，您最不用担心的是房地产行业，因为他们在营改增中红利最多，反而是您最放心的金融业现在很挠头，问题不小。
我深以为意。
这次营改增，3月5日起至今高潮迭起，而在其中一直是几家欢喜几家愁的进程。其实应该是大家都很愁，只是有人愁的少，有人愁的多而已，毕竟这么短的时间要完成营改增的过渡，很难。
但其实这次营改增的政策对于房地产行业来说，总理的红包是真真正正的“专包”，而且是“连发”。简单分析，至少有以下几点：
一是不断放宽的过渡期政策。在36号文中，对建筑业和房地产业老项目专门制定了过渡期政策，可以选择简易计税方法按5%征收率缴纳增值税。但对建筑业和房地产业的老项目的范围是不同的，对房地产老项目的规定是单指“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”而随后发布的18号公告则对房地产老项目进一步扩围，将房地产老项目和建筑业老项目的范畴进行了一致化规定，即房地产老项目除“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”外，还包括“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”因此会有一大批房地产项目已开工但未取得《建筑工程施工许可证》的，将有机会纳入老项目的范畴而有较大的节税空间。
二是超预期的抵扣项目。在36号文制定之初，时对于房地产企业受让土地时向政府部门支付的土地价款能否在计算销项税额时予以扣除存在多次交涉和沟通，土地成本能否作为扣除项这一条款的存废是经历了多轮的讨论与博弈的。地方财政、财税主管部门、学者和行业企业对其纷纷发声，对这一政策废存的利弊讨论也异常热烈。最终在克强总理“确保所有行业税负只减不增”的庄严承诺下，允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款的条款顺利保留，使房地产业营改增的税负压力在很大程度上得以缓解。
三是低于旧政的预征税率。在营业税管理阶段，根据《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即房地产企业销售自行开发的不动产且采取预收款方式的，需在预收款次月按适用税率5%缴纳营业税。但根据36号文之“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”规定，以及18号公告第十一条之规定，“应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。”通过政策对比很容易得出，房地产企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目时，间接税预缴率有大幅降低，这对于房地产企业的现金流来说是一项利好，以采取预收款方式销售所开发的房地产项目，预收款额度为100万元人民币为例，营业税管理下与增值税管理下间接税预缴情况如下表：
四是最后一轮纳入营改增。房地产业作为最后一批纳入营改增范畴的行业，直接进入全链条抵扣的增值税管理模式，较之前几轮加入增值税大家庭的交通运输、现代服务、邮政电信等行业来说，一步到位，而且不动产纳入了抵扣链条，无论是政策贯彻的彻底性，还是进项税额抵扣范围的全面性，都是一个不错的开局。
五是政策频发有的放矢。相对于“再保险”这个本轮营改增文件中只字未提的难兄弟来说，房地产业/不动产业绝对是亲生的，不但在36号文中颇占篇幅，还在14、15、16、18、19四个公告中均有所提及。虽然仍有诸多待明确的实操层面的细节把握亟待政策制定部门以官方解读/答疑/发文的形式予以明确，但已经有很多工作可以确定并开展了。
六是主管部门信息对称。相对于金融业、生活性服务业这类原纯地税户而言，很多房地产业的企业所得税系国税机关管理，基于此，国税机关对于房地产业的熟悉程度将远高于其他几个本轮纳入营改增的行业企业。而信息的对称对于国税部门更好的把握房地产营改增的政策落地和政策答疑，是非常有利的。而国税部门对于行业管理的熟悉也必将使房地产业的税务事项办理相对顺畅。
总的来说，虽然仍有许多不确定的细节和问题，但房地产业营改增还是实实在在的感受到“税负只减不增”的力度的。这些总理红包将在不远的将来，为房地产业添砖加瓦，使房地产业的税收红利得以充分释放。
最后一句题外话，以链家为首的中介机构们，能否别再用营改增房地产税率5%变11%这个话术去蒙骗可爱的中华儿女了？在二手房价格的推动方面，你们的贡献还不够多么？二手房市场火爆推进一手房市场火爆，一手房市场火爆再反作用二手房市场的高潮，这是让屌丝永远无片瓦的意思么？
出来混，我感觉还是早晚要还的。
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