房地产企业营改增细则要点摘抄,13--19号公告七连发,总局也是拼了

本来是润物细无声的4月5日，清明节小长假刚过，我还没从假期综合症里调整过来，晚上8点刚和老板请了不在公司加班而是回家加班的假离开公司，刷屏就开始了。

税务总局2016年第13—19号，7个公告连发，瞬间扫荡了朋友圈。因为自己还在出租车上，只能委托我的生活秘书帮忙发送朋友圈，为大家贡献了14-18五个核心公告的具体内容。虽然形式上、格式上都存在瑕疵，但至少易于大家阅读，也算为税收朋友圈贡献了自己的一份力量。

然后就看见老乡著名的财税讲师王亭喜发朋友圈，说谁要是今天就能发出解读他就服了。我其实就想试试。但后来想到今天已经发了一份公众号，再发就要下一天了，于是只能作罢忍掉。但解读谈不上，要点摘抄还是想做一些。

七个公告，2个程序，5个实体。程序方面的我想细细的学习，准备打印出来一个格子一个格子的看，所以只想说5个实体。

今天这篇先想说说18号公告——国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告，相对与36号文件，明确或提出了很多新事物（排名按我接到咨询的次数分先后）：

（一）18号公告第八条

对房地产老项目进行了补充定义，增加了“《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”的规定。这是对36号文件的重大突破，36号文件里对“房地产开发企业的老项目”与“建筑业的老项目”定义是不同的，房地产开发企业的老项目不包含上述第八条中的内容。18号公告发出后，很多房地产企业准备去建委疯狂取得施工许可证的欲望应该会迅速冷却降低。

思索：对于性质相同的业务，因为一个证书的存在与否来判定企业是否能进入过渡期政策的圈，本身就没有体现税收的公平性。但事实上虽然18号公告解决了很多实际问题，比如对老项目进行了深入定义，但依然没有完全解决房地产企业的全部增值税疑问。

（二）18号公告第十七条

对于预售或整售项目，增加了“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。”的规定。房地产企业存在多种预售模式，很多模式下都是先收款，申报营业税，但没有开具营业税发票的情形。这一条基本解决了跨期开票问题。

思索：政策是绝对利好，能够解决房地产企业的实际问题。但在实务中，主管税务机关因为防范执法风险等原因，实操层面难度预期不小。可能需要已申报缴纳营业税的部分和重新补开增值税普通发票的对应逻辑关系问题。

（三）18号公告第十条

明确了采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的预缴增值税公式

应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%

36号文发布后，一直对这块的预期是延续营业税的操作方法，在收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款。但18号公告的明确使房地产企业得到了另一个现金流红包。以房地产预收价格100万为例

老项目并采用简易征收：预缴税额=100/(1+5%)*3%=2.86万元

新项目或老项目采用一般征收：预缴税额=100/(1+11)*3%=2.70万元

思索：对于房地产企业来说，资金成本也是成本的一大块。在预售项目上降低预缴税款，减轻房地产企业的现金流压力，也算是一项政策利好。

（四）18号公告第五条

明确了当期允许扣除的土地价款的计算公式：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

同时定义了当期销售房地产项目建筑面积、房地产可供出售面积、支付的土地价款三个概念。

思索：36号文发布以后，对于虚拟抵扣的土地价款如何计算分期抵扣的计算方法讨论颇多，最终按照相对科学的建筑面积比例法计算，且要求企业设立台账，整体来说保证了土地虚拟抵扣的科学严谨性。

（五）18号公告第四条

定义了房地产一般纳税人计算不含税销售额的换算公式

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/（1+11%）

明确了如何扣减土地价款的问题，我意淫该条是对于我前期发表的博文的正面答复，哇咔咔咔咔。

思索：土地价款如何计算扣除，这其实里面有很多税法原理和科学性的问题。是否需要视取得的土地价款含税？是先进行价税分离再扣减土地成本，还是先扣减土地成本再价税分离。其实争议颇多。总局的文件尘埃落定，基本解答了上述问题。但对于这条是否合理的争议还将继续。在预期18年增值税立法的环节，还将会有进一步的争辩。

（六）18号公告第二十六条

对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，如果发生预缴税款，则需填报《增值税预缴税款表》的要求

本次营改增后，增值税申报表从原来一正六副，变成现在的一正八副，进一步考验营业税思维的财税人员智商。同时对于销售房地产、提供建筑服务的一般纳税人来说，还需要填报《增值税预缴税款表》，相当于一正九副。

思索：为什么营业税和增值税不同点表象只表现为价内税、价外税的分别以及进项税额抵扣制两个核心关键点，但征管环节的复杂程度却是指数倍增长？其实这需要政策制定部门进一步思索和探索。早在2009年，时任税务总局一把的肖局长就提出来“两个减负”的目标，即减轻纳税人的负担，减轻一线办税人员（税务官员）的负担。但时至今日，看起来至少国税的增值税层面实际减负水平是不高的。这不是人为因素，是深层次和高层次的决策部署问题，亟需政策制定部门在增值税立法阶段予以充分考虑。

整体思索：36号文风波渐息，7连发的公告再起波澜。在营改增这条路上，经历了太多的预测、分析、传说和突发，税务部门、税务中介、涉及的企业财税人员每天都接受着不同程度的刺激，这是见证历史，也是一种体验，更多的其实是一种考验和折磨。但人生如斯，痛并快乐着其实是每个人生不可或缺的一部分，也正是因为有了营改增，才会有那么多的交流、讨论，才会使很多微信群有了些许实在的话题而不止是发抢红包或打情骂俏。

对，2015，我们见证了不一样的股市，2016，我们在见证不一样的税制。