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疑难:房地产增值税、土地增值税、企业所得税视同销售的规定

汪道平 / 2022-04-27
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  • 视同销售
  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    本文由财税评论公众号汪道平整理,仅供参考,以当地最新解释为准!

    一、增值税

    根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(2017年)第四条和《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第十四条,单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物、服务、无形资产或者不动产:

    1.将货物交付其他单位或者个人代销;

    2.销售代销货物;

    3.设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;

    4.将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

    5.将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;

    6.将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

    7.将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人;

    8.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外;

    9.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外;

    10.财政部和国家税务总局规定的其他情形。

    财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》

    第十四条第二款规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产,视同销售服务、无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

    第四十四条纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

    (一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

    (二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

    (三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:

    组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

    成本利润率由国家税务总局确定。

    不具有合理商业目的,是指以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳增值税税款,或者增加退还增值税税款。

    货劳司解读:成本利润率目前暂定为10%

    增值税暂行条例实施细则第十六条明确:纳税人发生条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者,按下列顺序确定销售额:

    (1)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

    (2)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

    (3)按组成计税价格确定。

    组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)属于应征消费税的货物,其组成计税价格中应加计消费税额。

    公式中的成本是指:销售自产货物的为实际生产成本,销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

    《增值税若干具体问题的规定》(国税发[1993]154号)第二条第四款明确了纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因,按规定需组成计税价格确定销售额的,其组价公式中的成本利润率为10%。但属于应从价定率征收消费税的货物,其组价公式中的成本利润率,为《消费税若干具体问题的法规》中法规的成本利润率。

    例外:

    1、根据《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。本条款自2016年12月24日起施行。

    2、根据《财政部国家税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》(财税〔2019〕20号)第三条规定:自2019年2月1日至2020年12月31日,对企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,免征增值税。(备注:根据财政部 税务总局公告2021年第6号,延期至 2023年12月31日)

     

    二、企业所得税

    《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定:“企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

    《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)企业将资产移送他人的下列情形,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。(一)用于市场推广或销售;(二)用于交际应酬;(三)用于职工奖励或福利;(四)用于股息分配;(五)用于对外捐赠;(六)其他改变资产所有权属的用途。

    国家税务总局公告2016年第80号 :除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

    国税发〔2009〕31号文件第七条的规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

    确认收入(或利润)的方法和顺序为:

    ①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

    ②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

    ③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

     

    三、土地增值税

    国税发[2006]187号:

    (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

    1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

    2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

    《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第十九条规定,非直接销售和自用房地产的收入确定:

    (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。

    作者
    • 汪道平 现任某百强地产公司税务负责人,税务律师、注册税务师。曾先后在上海税务系统、私募机构、复星集团、百强地产公司等从事十余年税务工作。 公众号“财税评论”主要撰写人,主要专注于房地产、资本市场和金融机构财税业务。在房地产、金融、投资等集团企业股权架构设计、并购重组、土增清算、税务稽查、企业集团税务风险控制和筹划等方面有丰富的税务处理实践经验。
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