西藏土地增值税清算管理规程,明确二分法、印花税扣除、土地成本分摊等问题

财税评论汪道平注：

1、清算单位的界定。

以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。分期开发的房地产项目，以分期项目为单位清算，这是基本原则。如何对项目进行分期，需要根据各地房地产主管部门管理现状，具体情况具体分析，“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定”。

也就是原则上以立项清算。特殊情况再考虑。

2、二分法。

同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

同样规定有北上广深皖等。

3、印花税扣除问题。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

同样规定由广东、深圳等。

4、清算后尾盘管理。

即土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

5、土地成本分摊方式。

对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法（即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）在多个清算单位之间进行分摊，而同一清算单位内则只能按建筑面积法。

这个规定其他地方有差异，比如广东对同一清算单位内，占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

比如江苏规定：在不同清算单位或同一清算单位不同类 型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入 该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的， 可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合 理方法计算分摊。（土增清算中土地成本分摊的争议探讨，如收入权重法、占地面积法等）。

链接：国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）》的公告