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[72变之30]​土增税核定征收时点只能在纳税人符合清算条件后

汪道平 / 2021-09-01
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  • 土地增值税清算
  • 核定征收
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    一、关于土增税核定征收的时间点问题

    终审判决:房开企业核定征收企业所得税、土地增值税没那么容易提到,

    土地增值税实行核定征收管理的时点在清算审核阶段,对采取核定征收的房地产企业,由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。同时纳税人应向主管税务机关提供清算资料。本案中,上诉人既未提交土地增值税核定征收书面报告,也未报送土地增值税清算资料,故上诉人开发的“圣陶沙”项目土地增值税尚不符合核定征收的要件。 


    本案例再次明确,

    根据《土地增值税清算管理规程》和A省地方税务局《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告(2010第3号)》的相关规定,只有纳税人在符合清算条件时,才实行核定征收管理。

    其中,《土地增值税清算管理规程》第三十三条规定:“在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。”

    如在纳税人未达到清算时对其采取核定征收管理并缴纳税款的方式并不符合现行税法有关规定。


    二、该案例其他值得思考的观点

    1、税务机关对土地增值税扣除项目是否符合规定有最终确定权。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条是授权性规定,有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,也有权按建筑面积计算分摊。

    该案例还认为,纳税人土地增值税扣除项目的计算方式是否合理由税务机关审核认定。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第(五)项之规定,是税务机关对土地增值税扣除项目的审核要求,而非纳税人据以确定土地增值税扣除项目的依据。

    Lawping不以为然,我认为不管是第九条还是二十一条都是给纳税人自由选择权,而不是税局选择权,在法规规定可选择时,纳税人可按照对自己有利的方式选择分摊方式,可能需要注意的就是整个项目分期的话,应保持适用原则一致即可。

    特别是第二十一条受益原则,不管是土增税还是所得税,都是成本分摊的首要原则,比如国税发[2009]31号文规定“应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象”。

    《土地增值税暂行条例实施细则》第九条“纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

    《土地增值税清算管理规程》第二十一条(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

    2、关于税务执法中涉及程序性事项该案例中提到:

    税务法律文书引用法律及规范性文件名称及条款必须要准确、具体。如本案中B县地方税务局税务事项通知书(B税通﹝2015﹞01号)引用的法律依据只有法律文件名称,未列明引用法律文件的具体条款和内容。

    税务法律文书必须要符合程序要求、内容要完整。如本案中税务法律文书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未按规定说明法律依据和理由,通知书也未告知申请人依法享的法律救济权利事项。

    以上观点Lawping也深以为然,程序性合法要求某种程度上比实体合理更重要。

    土地增值税清算

    汪道平

    作者
    • 汪道平 现任某百强地产公司税务负责人,税务律师、注册税务师。曾先后在上海税务系统、私募机构、复星集团、百强地产公司等从事十余年税务工作。 公众号“财税评论”主要撰写人,主要专注于房地产、资本市场和金融机构财税业务。在房地产、金融、投资等集团企业股权架构设计、并购重组、土增清算、税务稽查、企业集团税务风险控制和筹划等方面有丰富的税务处理实践经验。
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