中兴通讯2019年产生26.62亿元利润的土地使用权会计处理与新收入准则规定的冲突

 一、中兴通讯2019年年报对土地使用权交易的会计处理：

中兴通讯2019年深圳湾总部基地土地使用权终止确认产生的26.62亿的收益是否有点神奇？通过土地使用权与万科的交易变成了融资租赁的出租人，并一次性运用公允价值进行重估。和广州浪奇的搬迁会计补偿处理有点可比性。土地使用权法律上还在，会计上没了，真神奇！具体公司的年报披露会计处理如下：

摘自《中兴通讯2019年年报》

二、个人理解的此交易与会计准则的冲突

通俗的讲中兴的土地（面粉）还是土地（面粉）。一纸与万科的合同加点钱变成了公允价格的中兴房子（面），土地（面粉）还没一直存放在中兴。总感觉哪不对劲!

中兴的土地使用权交易产生利润会计处理是明显违反《企业会计准则第 14 号——收入》规定。

摘自《企业会计准则第 14 号——收入》

第一：按《企业会计准则第 14 号——收入》“售后回购，是指企业销售商品的同时承诺或有权选择日后再将该商品（包括相同或几乎相同的商品，或以该分析：商品作为组成部分的商品）购回的销售方式。”

因为土地使用权是中兴回购房产的组成部分，所以此交易应该要认定为售后回购。

第二：按《企业会计准则第 14 号——收入》“回购价格不低于原售价的，应当视为融资交易，在收到客户款项时确认金融负债，并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。企业到期未行使回购权利的，应当在该回购权利到期时终止确认金融负债，同时确认收入。”

分析：因为用同时点的公允价格出售和回购进行交易，二个价格应该是相等的。所以不能适用低于原售价运用《租赁准则》进行会计处理确认为利得。按此会计处理应该记入负债和利息费用，要当未来中兴通讯使用回购权利取得房产时才能确认收入。不知道此会计处理是如何通过审计师安永的审计？当然，审计师安永在审计报告中将此作为了一项独立的关键审计事项进行了重点的披露。此会计处理占2019年净利润的37%。   

三、同类售后回购或者回租等业务的会计处理探讨

个人认为需要有三种可能的会计判断，其一融资，其二投资，其三出售赚钱。估计还是很难搞清复杂合同背后三种各自的比重。

具体就如同案例中新收入准则的规定需要进行一次基于出售价格与回购价格的判断，如果回购价格大于等于出售价格就被认为融资，在回购前确认为负债和利息费用，等回购时确认收入。如果回购价格小于--出售价格就被认为租赁按《企业会计准则第21号-租赁》就出租人的规定进行的会计处理，确认相关利得或损失。

摘自于《企业会计准则第21号-租赁》

当然，个人认为还有可能此项业务被认定为投资的可能性，从与万科的合作看，本质上还是进行一项地产开发的投资活动。如果认定为投资就是按股权投资进行所占股份和控制权进行会计核算，有可能是按金融资产或者长期股权投资进行会计核算。

（以上分析不针对任何企业或者个人。只是用于个人财务分析的学习之用的一点个人看法，如用于其他用途后果自负，特此说明。）