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[闲言“税”语]身为一般纳税人的“二房东”转租不动产如何计缴增值税更划算?

程学喆 / 2020-11-18
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  • 二房东
  • 不动产
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    营改增”已经过去了好多年,有些亲对于一些过渡政策的记忆也逐渐模糊。例如今天这个话题就来自于一位会员的提问,对不动产租赁增值税政策咬不准。要说明一点,现在仍然属于“营改增”的过渡期,什么时候截止,估计要等到增值税立法吧~

     

    先看下这个问题:

    问:甲公司为一般纳税人,甲公司自2016年1月由A公司租入一栋厂房,租期为五年。后将其中一部分转租给乙公司。该厂房为A公司2014年建设完工。甲公司从营改增后一直对该笔转租业务按增值税简易计税办法计算纳税,并向乙公司开具发票。甲公司转租不动产按照简易征收处理是否正确?2021年1月原租赁合同到期,若甲公司与A公司从新签订合同,租期从2021年1月至2026年1月,则甲公司仍将部分厂房转租给乙的话是否还可享受增值税简易征收政策?

    我们一个问题一个问题看,先看一般纳税人转租不动产是否可以享受简易征收政策。

     

    首先看下是否有相关政策支持:

    目前总局尚无针对“转租”的文件独立文件,不过早在营改增时的《全面推开营改增试点12366热点问题解答(一)》就有如下回复:

    2.《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定:“第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。”纳税人二次转租,自己没有取得该不动产,适用什么税率

    答:关于转租不动产如何纳税的问题,总局明确按照纳税人出租不动产来确定。

    一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。

    所以,二房东对外转租不动产符合条件的也可以享受增值税简易征收,甲公司之前的处理是没问题的。

     

    我们再看下另一个问题:二房东续租房屋后再转租还能否享受简易征收政策?

    刚才问答中已经说的很清楚,想简易征收那么就要求是“2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的”。甲公司第一次签订合同是在2016年1月,是符合这个条件的。但是在5年后的2021年1月再次签合同,如果标的房屋、面积、所有人、甚至租金都不变的情况下,是否还能算作“2016年4月30日之前租入的不动产”,进而对外租赁享受简易征收呢?

    企业自己想按简易征收做,因为他感觉什么都没变,只是2016年1月签合同时考虑到资金压力大并且未考虑营改增相关政策,所以决定先租5年。如果不能享受简易征收则税率上升,感觉税负压力大。

    不过政策就是政策,在总局没有明确续租再转租如何适用政策的情况下,重新签订合同意味着新的一次租赁时间就是在2016年4月30日之后,自然就不能在享受简易征收的政策。不过如果是在2016年签合同时一次性签了10年甚至更久的,只是约定分次收取租金,例如五年一付租金,那么依据合同在2021年支付租金时并不改变转租不动产的“取得”时间,意味着二房东还是可以简易征收的。

     

    先别着急懊悔当初为什么没签个长期合同,下面我们来算算简易征收是否一定划算。

    不能简易征收,意味着税率(或征收率)将由5%升至9%。看似感觉增加不少,不过实际税负增加了多少我们可以具体算一下。假设甲公司从原房东处租入的价格为105万,转租对外出租的价格为126万。按照原来简易征收,其转租取得的租赁收入为120万,增值税为6万,由于简易征收不得抵扣,成本是105万。不考虑附加税等影响,则其转租毛利为120-105=15万。(补充一点:根据《财政部税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》(财税〔2017] 90号) :“—、自2018年1月1日起,纳税人租入固定资产、不动产,既用于一般计税方法计税项目,又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。”所以如果租入的房屋自用的同时出租一部分给他人,且选择了简易征收的话,进项也是可以抵扣的。此处成本就是100,算出结论会有不同。如属于此情况就自己计算下,本文不再单独举例)

    如果按照一般计税方法计算,价格租入价格和转租价格都不变,其转租租金收入为126÷(1+9%)=115.6万,增值税10.4万。但可以要求房东为其开具增值税专用发票(对于房东来讲房子的自己拥有的,房子的取得时间就是其购入或建设时间,购入或建设时间在营改增前那么其取得时间就永远是在2016年4月30日前,所以只要他愿意,出租这个房子在政策不变的前提下永远都可以选择简易征收。简易征收也是可以开专票,哪怕房东是小规模也没问题,只不过开出来的专用发票也只能是5%征收率),则取得105万的增值税专用发票,计入成本100万,进项税额为5万。其转租毛利为115.6万-100万=15.6万,增值税为10.4-5万=5.4万。从这个结论看,转租改为一般计税方法之后反倒更划算!不过这个结论并不是固定的,大家自行计算下可发现,转租的价差越大简易征收越划算,价差约小,一般计税方法越划算。比如本例中,如果租入价钱不变,将转租的租金变为115万,则会发现变为一般计税方法后比简易征收能多赚近1万元;而如果转租租金上涨至150万,则一般计税方法比简易征收少赚两千多元。

    所以,在转租价格不同的情况下,选择简易征收还是一般计税方法得出的结论也不尽相同,要根据自己家业务实际情况计算判断。

     

    以上结论是基于租入时能取得增值税专用发票的。目前无论房东是一般纳税人、小规模甚至个人,出租不动产都是可以开具专票的!(个人出租出售不动产可以到税务局代开专票,其他业务个人只能代开普票)至于说租入的不动产未取得发票导致不能抵扣等不正规的情况就不讨论了,但可提示一下,转租的承租方如果是一般纳税人的话,也可以考虑把增加的税点适当加到租金上,并为承租方开具增值税专用发票。这样一来承租方虽然多花钱但也多抵扣了,把税负向下转移,别自己死扛~如果承租方是个人或者小规模等不能抵扣的纳税人,那就根据市场情况大家商量着来吧~实在不划算那就借着重签合同的机会让承租方直接跟房东租吧,咱就别转租了,免得不赚钱还赔钱。

    程学喆毛头鹰

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