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疑难:土地增值税清算应税收入如何定

汪道平 / 2020-08-14
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  • 土地增值税清算
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    本文由财税评论公众号Lawping整理,仅供参考,以当地最新解释为准!

     

    财会【2016】22号:

    按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

    待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

     

    财政部 国家税务总局关于营改增契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号):

    土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。


    《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

    财税评论Lawping整理

     

    广州

    《关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函【2016】188号)

    第一条 营改增后土地增值税相关问题处理:

    (一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入,其中:

    1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的,土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/(1+5%)”确认。

    2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认;土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/(1+11%)”确认,即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,应调增土地增值税清算收入。

    含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定,纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款(如果一次受让土地使用权,分期开发、清算的,则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认)。

    例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万。

    甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×11%=70.36万,则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110+400×11%)/(1+11%)=1039.64万。

    (二)纳税人销售自行开发的房地产项目,且选用增值税一般计税方法计税的,按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

     

    江苏

    问:适用增值税一般计税方法的房地产开发企业,清算时,其土地增值税应税收入如何确定?

    答:根据《财政部  国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

    根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)第一条规定,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

    因此,适用增值税一般计税方法的房地产开发企业,清算时,其土地增值税应税收入=转让房地产收入÷(1+适用税率)。

    汪道平

    作者
    • 汪道平 现任某百强地产公司税务负责人,税务律师、注册税务师。曾先后在上海税务系统、私募机构、复星集团、百强地产公司等从事十余年税务工作。 公众号“财税评论”主要撰写人,主要专注于房地产、资本市场和金融机构财税业务。在房地产、金融、投资等集团企业股权架构设计、并购重组、土增清算、税务稽查、企业集团税务风险控制和筹划等方面有丰富的税务处理实践经验。
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