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老板的房子无偿给公司来用,税到底怎么交

程学喆 / 2020-07-02
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  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    老板把房屋让公司无偿使用,增值税、印花税和个税可以不交,但房产税躲不掉~

    这次聊的话题也是亲们经常问的,也是小企业起步阶段大多涉及的问题。今天我们就来聊个明白。

     

    个人出租房屋,涉及到的税费主要有:增值税(及附加),房产税个人所得税印花税。另外,房屋也要分下类,老板的房子也有住房和商业用房之分,政策是不一样的。

    讨论无偿之前咱先说下有偿使用,也就是收取租金的情况:

    增值税:

    住房:征收率5%减按1.5%征收    也就是含税租金÷(1+5%)×1.5%

    非住房类不动产:征收率5%          含税租金÷(1+5%)×5%

    城建教育附加和地方教育附加就在增值税基础上再乘个12%(市区)或对应比例。

    房产税:

    住房:为租金(不含增值税)的4%(财税【2008】24号)

    非住房:为租金(不含增值税)的12%(标准税率

    个人所得税:

    住房:暂按税率10%(不是全额的10%,还有扣除项目,不是今天重点,先不说了)(财税【2008】24号)

    非住房:20%的标准税率(备注同上)

    印花税:

    住房:免征(财税【2008】24号)

    非住房:合同所载金额的0.1%(千分之一。租赁合同标准税率)

    好啦,上面是收取租金的情况,一般是在税局代开发票的时候就随征了的。

     

    下面咱说说无偿使用的情况:

    增值税:

    无偿使用要交增值税的话那就应该满足“视同销售的概念”。满不满足呢?我们来看下营改增政策相关的视同销售条款:

    “(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”(《营改增试点实施办法》第十四条)

    出租房屋属于“不动产租赁服务”,无偿出租即这里面说的“无偿提供服务”,那是不是就意味着要视同销售缴税呢?不是!注意主语,强调的是“单位或者个体工商户”,而老板属于“其他个人”,在税法中与个体工商户并列为“个人”的组成部分。可见此条款并不适用于自然人。因此并不需要做视同销售,增值税自然也不用强制缴纳了。

    房产税:

    这个在执行时争议是比较大的。首先,有这样一个文件:

    财税【2009】128号:

    “一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题

    无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。”

    注意文件中强调的是无租使用“其他单位”的房产,没提自然人的事,那是不是说无租使用自然人的不动产就不需要缴纳房产税了呢?不能这么理解,还是要交的。

    《房产税暂行条例》中免税情况中有这样的描述:

    “第五条 下列房产免纳房产税:......四、个人所有非营业用的房产;....”

    显然,这一优惠政策目的是保证民生。那么如果房屋用于经营,自然就不满足条款中的“非营业用”,不免,那就是交喽。更何况各地普遍也是这样做的。没有租金,自然就没有办法从租计征,所以就由实际使用人,也就是公司来从价计征。

    剩下的个税印花税就没什么可说的了,不存在视同销售这一说,无偿租赁的话这俩就不交了~

    最后总结一下吧:老板把房屋让公司无偿使用,增值税、印花税和个税可以不交,但房产税躲不掉~

    今天就这么多吧~大家有什么想讨论的欢迎留言~

    OVER~

     

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