房屋建筑物后续支出的税务处理

改扩建支出的税务处理

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号公告)中规定：企业对房屋建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建：（1）如属推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置的固定资产计税成本，并重新按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；(2)如属提升功能、增加面积的，该固定资产改建支出并入该固定资产的计税基础，并从改扩建完工投入使用的次月起．按税法规定的折旧年限计算折旧额；如果该项固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低折旧年限，可按尚可使用年限计算折旧额。

1、推倒重置改扩建支出的税务处理：根据上述规定可见，如对房屋建筑物进行推倒重置，将会产生一定的会税差异。在会计核算方面，推倒的旧固定资产应通过“固定资产清理”核算，如果产生清理损失，则计入“营业外支出”科目。新建设的固定资产成本作为固定资产的初始计量价值。由此可见，如果企业对房屋建筑物进行推倒重置，根据会计和税法的相关规定会产生持续较长时间的暂时性差异。在会计规定中，推倒的旧固定资产所产生的清理损失直接转入了损益核算，而在税法规定中，这一部分被推倒重置的房屋建筑物的残余价值，应并入重置后的固定资产计税成本。

2、提升功能、增加面积的改扩建支出的税务处理：这类支出的处理，在改扩建投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧。如果改扩建后的固定资产尚可使用年限低于税法规定的最低折旧年限，也可按尚可使用建设者处折旧额。由此可见，在提升功能增加面积的改扩建支出中，也可以以企业合理的会计估计作为计提折旧的依据。在实务中，企业如以会计依据作为计提折旧的基础，应注意把握会计估计的合理性，以及充分的证据依据。

装修费用的税务处理

装修费用既不同于改扩建支出，又不同于修理费用，是对房屋建筑物的外部或内部装修所产生的支出。一般情况下，装修费用的税务处理是根据装修费的受益期限决定的。如果是每年都要发生的装修费用，则可以视为日常的修理支出，直接计入当期的损益。如果本次装修与下次装修间隔期在一年以上，根据企业所得税法第十三条第四项的关于其他应当作为长期待摊费用的支出的规定，应计入长期待摊费用。摊销期限按照条例第七十条规定，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销期限不得低于3年。

修理费用的税务处理

在实务中，我们一般把修理费用分为大修理支出及日常修理支出。日常修理支出可直接计入当期损益税前扣除。而大修理支出则在税法上有明确的规定。根据《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，固定资产的大修理支出，是指同时符合以下条件的支出：1.修理支出达到取得固定资产时计税基础的50%以上；2.修理后固定资产的使用寿命延长2年以上。固定资产大修理所发生的支出，实务中作为长期待摊费用处理，按照固定资产尚可使用年限确定摊销期限。不能同时符合上述两个条件的，则均作为日常修理支出进行税务处理。