个人独资企业房产转移到投资者个人名下如何纳税

“蓝老师好，请问个人独资企业房产更名至投资人是否纳税？谢谢”

这问题看似简单，实际上很复杂，回答清楚得写这篇文章了。

先说最简单的契税，不交。

不需要分析其原理，因为按《财政部税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第17号）的规定，不征契税。

然后说土地增值税，不交。

基本原因就是没有对价。

这涉及到土地增值税的应税行为规定。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”

简单说，一切单方面转移不动产行为，都不交土地增值税。个独的房产转到投资人名下，这不是有偿行为，因为投资人直接拥有个人独资企业所有资产的所有权。

《个人独资企业法》第十七条：个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。

后来，税务总局在规范性文件中规定，房地产开发企业所开发的产品，如果“分配给股东或投资人”要视同销售，这应该视为对特殊情况的特殊规定。就是说，假如这个个人独资企业是房地产开发企业，这个不动产是其开发的产品，则应纳土地增值税。

但个人独资企业不是法人实体，不可能是房地产开发企业，所以假设的前提不存在。

然后是增值税，该交。

个人虽然拥有个人独资企业全部财产的所有权，但增值税是流转税，不动产在不同的增值税纳税主体之间流转即可征税，并且，《营改增试点实施办法》明确定规定：分配、赠与都要视同销售。这是与土地增值税不同的地方。

而个人独资企业、投资者个人，正是不同的增值税纳税主体，所以，此时个人独资企业应视同销售交增值税。

不动产以登记确权，增值税是流转税，不论是销售、赠送、分配、撤回投资还是其它行为，登记后都应纳增值税。

这的确有点不近人情，在所有权不变的情况下，仅仅是因为存在于不同增值税纳税主体间的转移，就要交增值税。

讲两点原理：

第一，个人独资企业可能是增值税一般纳税人，其房产进项已经抵扣或退税，如果转移至自然人不纳税，这个抵扣链条就有问题。

第二，所以，我认为最公平的办法是溯源。比如规定，如果该房产是投资人投资进入的，则随时以各种名义分回投资者，个人独资企业都不交增值税；反之，如果该房产是独资企业购买或从投资人之外取得的，则的确应交增值税。没有这种规定之前，都应该交。

最后是个人所得税，该交。

应以其房产的公允价值，减除其计税成本（扣除累计折旧的差额），差额确认为所得额，计入个人独资企业的应纳税所得额之中。

这自然让人想到一个溯源：如果当初投资人以自有房产作价投入企业，个人投资者是否应按财产转让所得对溢价部分交个人所得税？

不交。

因为房产的所有权在投资前和投资后，都属于投资者个人所有，所有权并无变化，不是一个转移的交易，所以，不能适用“财产转让所得”纳税。

同理，对于个人独资企业来说，其房产的计税成本，与投资人是一致的，都是该房产最初买价，评估增值部分的折旧，不能在税前扣除。

那么，既然所有权没有变化，为什么从个人独资企业分回个人，又要交税了呢？

我分两点说明理由：

第一，这是独资企业的经营行为，纳税的原因在于房产的增值，同理，如果房产跌价，跌到计税成本之下，也是可以冲减经营所得的。

第二，这是财政部与税务总局设计的规则。《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（财税〔2000〕91号）的规定，个人独资企业清算时，要将所有资产公允价值确认为收入，计税成本确认为扣除。所以，这有点提前部分清算财产的味道。

每当谈到“个人独资企业”、“投资者”、“不动产”这些关键字，就往往绕不过一个文件：财税【2003】158号文《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》，该文件有规定：

“个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目计征个人所得税。”

有人拿着这个文件认为，只要是独资企业的房子给了个人，都要全额纳税。这是错的，错就错在这个文件本身。

《个人所得税法实施条例》是这样定义“股息红利所得”的：“是指个人拥有股权等而取得的股息、红利所得。”个人投资者拥有的不是个人独资企业的“股权”，而是直接拥有个人独资企业的全部，此时欲将其指定为股息红利是非法的。

都是我的，何来分配？不要说车子、房子，就是把钱直接交回投资者个人，也是左口袋进右口袋，都不属于“股息红利分配”，不纳税。

不能把所得税与流转税混为一谈。

个人独资企业为投资者支付消费性支出、买车、买房，本身都不直接涉税，但需要注意的是，这些支出或者车、房等的折旧不能在计算经营所得时扣除。或者说，如果个人独资企业支付了投资者个人消费性支出，并计入企业损益，则必须进行纳税调增。