一般纳税人出租与销售不动产,预缴增值税计算方法的异同

一般纳税人销售取得的不动产，根据财税〔2016〕36号、财税〔2017〕37号、财税〔2018〕32号、财政部 税务总局公告2019年第39号等规定，符合条件可适用简易计税的，征收率为5%，适用一般计税方法的，适用税率9%。

但不管是一般计税方法还是简易计税方法，也无论不动产是否自建，根据国家税务总局公告2016年第14号，纳税人应按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%”向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。即并不是采用一般计税方法的，按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+9%）×5%”来计算应预缴税款。

根据国家税务总局公告2016年第17号，一般纳税人出租取得的不动产，如果不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，符合条件可适用简易计税方法的，纳税人按“应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%”向不动产所在地预缴税款；适用一般计税方法的，按“应预缴税款＝含税销售额÷（1+9%）×3%”向不动产所在地预缴税款。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

即在销售取得的不动产时，公告没有区别不动产所在地与机构所在地是否在同一县（市、区），纳税人应向不动产所在地预缴税款。预缴税款的计算公式，不因适用计税方法的不同而有所变化。

而在出租不动产时，如果不动产所在区与机构所在地在同一县（市、区）的，公告不要求进行预缴税款。并且，适用一般计税方法与简易计税方法的，应预缴税款计算公式不同。