开发产品转自用,可以这样处理吗

2016年5月1日全面营改增之后，房地产开发企业销售一般计税项目开发产品，按《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号发布）规定，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）

但这种情况下开具的发票，又是按收取的全部价款和人外费用开具，即所谓“全额开票，差额征税”。

根据财税财税〔2017〕37号的规定，购买方取得专用发，可以按照发票上注明的增值税额抵扣进项税额。

如果开发商将开发的房屋转为自用、出租，办理了产权登记手续，经过一段时间再行销售，很多地方税务机关不认为这是销售自行开发的房地产。他们认为这种情况属于销售自建的不动产，应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号发布），以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

如此一来，销售方增值税负将增加很多。

所以，能否在将（一般计税项目）开发产品转为自用、出租办理产权登记时，以开发商为购房人开具增值税专用发票？确有探讨的空间。

只是这样子操作，有以下几点需要向主管税务机关确认：

1、开具发票的行为是否被认为不合规？

2、取得自己开给自己的发票，进项税额抵扣是否有问题？

3、土地增值税清算时，是否会有波折？

但是，总的有一条，无论是否开票，在增值税与企业所得税上，是不存在视同销售问题的。但是，如果开具了发票，就会产生纳税义务，就得进行纳税申报。

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