房地产企业一般计税项目的土增收入到底怎么算

房地产一般计税项目差额扣除对土地增值税清算收入的影响问题，我早在16年的《差额征税的财税处理》一文中就已经作了说明。直到今天，这个问题还时不时在讨论。这个问题本不应有争议，因为税法规定的非常清楚。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告〔2016〕70号）规定：“适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。”

什么是销项税额？《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“销项税额是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额=销售额×税率。”

什么是销售额？财税〔2016〕36号：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”国家税务总局2016年第18号公告又重申：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”

综上所述：土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%