那些地下建筑,该如何缴房产、土地税?

最近我连续遇到几个朋友咨询，地下建筑物该如何缴纳房产税和城镇土地使用税，今天统一写篇文章来解答这个问题。

首先需要明确一个问题：地下建筑物需要缴房产税和城镇土地使用税吗？答案是：一般情况要缴，特殊情况不缴。

如何判断缴税呢？应该分两种情况来看，一是单独建造的地下建筑物，二是和地上相连的地下建筑物。

单独建造的地下建筑物

房产税：财税【2005】181号文规定，如果用于工业，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；如果用于商业，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

这里出现了一个大家不常见的名词“应税房产原值”，其实就是原先的原值打个折扣。至于这个折扣是多少，需要看当地省级税务机关的规定。应税房产原值再扣减一定比例10%～30%（扣减比例也是当地省级税务机关决定）是房产余值，房产余值乘以税率1.2%就是应缴纳的房产税。

出租的房产，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。也就是说，出租房产应缴纳的房产税，地上建筑物是怎么计算，地下建筑物就怎么计算，在此一视同仁，没有区别。

城镇土地使用税：财税【2009】128号规定，“地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”城镇土地使用税也是有优惠的，可以减半征收。

面积如何确定呢？“已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。”

每次我看到这个政策，总是在庆幸的同时又有些担心，因为我遇到实际问题都是有土地使用证的，有土地面积的。如果真没有呢？“地下建筑垂直投影面积”我一想这个词就有些头皮发麻，这该怎么计算？眼睛，能看懂，手，不会算。

与地上建筑相连的地下建筑

房产税： 财税[2005]181号规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

简而言之一句话：房产税地下建筑视同地上。

城镇土地使用税：没有文件单独对此规定。但按照《城镇土地使用税暂行条例》第三条　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。同一块面积，地上建筑物已经缴了占地面积的土地税，地下建筑物占地就不需要再缴税了，否则就成了重复征税。

有一个咨询问题是，地上建筑物是住宅，个人单独把地下室出租了，问是否需要缴纳城镇土地使用税呢？按照财税（2008）24号规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”地下室根据房产证上的认定，也是住房，所以出租地下室也免征城镇土地使用税。

这么一梳理，大家是不是对地下建筑的房产、土地税该如何缴纳更清晰了呢？