物业管理服务中收取自来水水费的增值税误区

【问题】《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”请问老师，我们公司是二手房东，一手房东开水费发票给我们，我们开票给租户。关于政策的疑问：1. 收取的水费、对外支付的水费，是指含税还是不含税；2. 对外支付的水费，包括自用和租户用的，是否应扣除租户的水费；3. 公司自己用的水费进项税也不能抵扣吗？水费选择简易征收，进项税额还可以抵扣吗？

根据以上问题梳理出物业管理服务中收取自来水水费的增值税三大误区：

误区一：向服务接受方收取的自来水水费及对外支付的自来水水费为不含税价

此观点错误。正确观点如下：

按照总局公告2016年第54号规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。其中，收取的自来水水费和对外支付的自来水水费均为含税价。

应纳税额=（收取的自来水水费含税-对外支付的自来水水费含税）/（1+3%）╳3%

误区二：对外支付的自来水水费的扣除额为收取的自来水水费

此观点错误。正确观点如下：

“以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额”，公告明确，此处扣除的是纳税人对外支付的自来水水费。本案例中，“对外支付的自来水水费”是指贵公司支付给一手房东的自来水水费。比如公司于2018年8月向租户收取水费15000元，从一手房东取得增值税普通发票，金额14000元。公司在提供物业管理服务中收取的水费应纳增值税：(15000-14000)÷(1+3%)×3%=29.13元

误区三：提供物业管理服务公司自用水费不得抵扣进项税额

此观点错误。正确观点如下

用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。对于物业管理服务公司来说，如果公司有采用一般计税方法的其它应税项目，其取得的自来水水费的专用发票可以按照规定抵扣进项税额，对于兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额 ）÷当期全部销售额