房地产企业按揭收款可以按10%开具增值税专用发票吗

【问题】请教老师，我公司为房地产开发企业，现在收到客户的首付款，按揭行要求我司必须开具10%税率购房款发票，否则不发放贷款，我司销售的是期房，已取得预售许可证，如果我司同意先缴纳10%增值税，问可以不开预收款发票，而直接按税率10%开具50%的购房款发票吗？这样开会不会有税收风险？税收申报时由于只对50%的房款开具发票，那我销售面积对应的土地价款如何扣除？

我们的争议在于，这应该算预收款，还是纳税义务已经发生的购房款，有没有指引之类的说在未竣工交房前均为预收款？更纠结的是，只对这一半首付款开房款发票，而等银行按揭放款时暂时开收据给客戸（或开预收款零税率发票），而等客户交房时（实测报告出后）再补齐差额发票，这样对于银行按揭款那部份我不知道该如何申报，按10%还是3%预交？

1. 纳税义务发生时间

财税【2016】45号第四十五条规定 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

特别提醒：以开具发票的当天为纳税义务发生时间的前提是纳税人发生应税行为。

2. 预缴税款

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时，再计算应纳税款，并可扣除已预缴的增值税税款。

3. 预缴税款发票开具

纳税人销售自行开发的房地产项目预收款可在《商品和服务税收分类与编码（试行）》中使用“未发生销售行为的不征税项目”编码“602”，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

4.土地价款扣除

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

其中，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积；房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积；支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

5. 结论.

您公司按照按揭行要求对客户的首付款按适用税率10%开具发票并申报缴纳增值税，可扣除50%首付款对应的土地价款。因您公司销售的是期房，按照规定收到预收款时应开具“不征税”普通发票，并在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款。因此，现阶段按适用税率开具购房款发票有未按规定开具增值税发票的风险。

个人认为您公司其余房款可以按照预收款处理，即等银行按揭放款时开具不征税普票，并按3%预缴增值税。待向客户交房时（实测报告出后）再收回原10%税率发票，冲红并换开全款发票。