个人房东能否代开增值税专用发票

【问题】银行租用个人房屋办公用，每年租金11万元，我们要求其开据增值税专用发票，房东说每年租金11万元没到起征点12万，所以免征增值税，税务局只能代开增值税普通发票。房主还说，开普通发票和专用发票对于我们银行来说都不能扺扣，这种解释对吗？

其他个人出租不动产，分摊后的月租金收入不超过3万元，有两种代开增值税发票方式，第一种代开增值税普通发票；第二种代开增值税专用发票。

第一种：代开增值税普通发票

按照《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定 其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

房主收取银行年租金11万元，因分摊后的月租金收入不超过3万元，因此，可享受小微企业免征增值税优惠政策，此种情形，可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。

第二种：代开增值税专用发票

按照《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（ 税总函[2016]145号）规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

按照规定，个人房主出租不动产给银行，房主在缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。（注：其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。）

需要说明的是，对于银行来说，租赁办公用房取得的专用发票，其进项额可以抵扣。