实例分析转租房屋的增值税、房产税处理

【问题】我们是物业公司，为增值税一般纳税人，2016年1月租入了其他公司的房屋作为经营使用，对方开了5%的专票给我们，租入这个房屋其中有一小部分我们2017年2月又转租了出去了，也适用简易计税，这种情况开给我们的专票还可以抵扣吗？转租出去收取租金，需不需要交房产税呢？谢谢

分析：

第一，要明确一下，转租也是取得不动产的方式之一。

第二，转租不动产符合条件的可以适用简易计税。

总局明确转租不动产，纳税人按照出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。转租不动产纳税人按照“出租不动产”税目增值税处理，适用税率11%，一般税纳税人可以选择适用简易计税及小规模纳税人适用简易计税的按5%征收率征税。

第三，由于房产税由产权所有人缴纳，因此对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。

本案例中，由于物业公司租入房屋的时间为2016年1月，在全面营改增之前，因此物业公司再对外转租房屋时可以选择适用一般计税或简易计税。

第四，根据《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）第一条规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

本例中，自2018年起，如果物业公司租入的房屋既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税项目（转租一部分适用简易计税）、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的可以全额抵扣进项税额；如果物业公司租入房屋专用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额不得抵扣。