小税种系列--五分钟搞定契税

大家好，欢迎大家收听由上海国家会计学院、中国会计视野网为您提供的“财会五分钟”，我们力求有料、有用的财会解读。我是张亮，今天和大家分享的主题是如何在五分钟之内快速的掌握契税。

天下武功，唯快不破。财务人员的时间就是财务人员的生命线，如何用最短的时间来掌握一个税种呢？唯一的法门就是掌握每一个税种的计税特点。上一期我们谈论的话题是“五分钟搞定耕地占用税”，咱们这一期就来唠一唠耕地占用税的同胞兄弟契税。自从财政四税闹分家后，俩位大哥农业税和牧业税相继过世，耕地占用税就携小兄弟契税一起过继到了地税家里，过上了幸福的生活。契税是财政家里最小的小兄弟，从小娇生惯养，养成了性格怪异，拜金主义严重的性格，他只欣赏有房有地的土财主，只要取得了土地、房产的所有权，他不问来源，一律征税。

契税有以下特点：

1、契税只针对中国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人征收。这和契税的其他兄弟姐妹完全不同，是我国现行的17税1费中唯一的一个买方税，对于卖方则不予征税。这就是为什么房屋、土地交换的，如果交换价格不相等的，由“多交付货币”的一方按照“价格差额”缴纳契税；如果交换价格相等的，免征契税。因为交换价格不相等的“多交付货币”的一方多承受房屋、土地的权属，所以应当由“多交付货币”的一方按照“价格差额”缴纳契税。而交换价值相等的，任何一方都没有获得额外的房屋、土地的权属，所以双方均不用缴纳契税。

2、契税采用的是先税后证的征收模式，如果过没有缴纳契税，是不能够办理土地、房屋产权证书的。根据《契税暂行条例》第八条规定“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”但是，实际执行的时候，由于争议比较大，各地的税务机关也对此做出了相应的让步。比如：某省就出台文件规定：自2014年1月1日起，我省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。总之，契税是必须在土地、房屋权属变更之前缴纳的。

3、契税根据购买房屋的套数设定了不同档次的税率，根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。

对于购买三套及以上的住房则没有税收优惠政策，该适用多少税率就适用多少税率。

每一个小税种都有自己独特的计税原理，准确把握这些小税种的计税原理是您快速掌握每一个小税种的不二法门，下一期我将和大家分享的内容是“五分钟搞定车船税”。