房地产业增值税差额征税发票开具

根据财税[2016]36号文、国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）及国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产企业转让其自行开发的房地产或其他纳税人转让其取得的不动产，符合税法规定的条件，实行差额征税管理，即纳税人转让房地产取得的价款中可以扣除土地价款或购置原值后的差额征税。

就房地产业差额征税如何开具发票，国际税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号，以下简称23号公告）规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。但纳税人是全额开具发票还是差额开具发票，仍然存在争议。

假设甲房地产开发企业向乙公司销售其开发办公楼，销售价格为1000万元，允许抵扣的土地价款为500万元，按照一般计税方法，甲房地产开发企业转让办公楼销项税额为（1000-500）/（1+11%）*11%=49.55万元，如果是按照差额开具增值税专用发票，对于乙公司而言，其支付1000万元的价格，只取得49.55万元的进项税额；如果是全额开具增值税专用发票，其取得的可抵扣进项税额应该为1000/(1+11%)*11%=99.1万元。

从上述案例可以看出，如果选择全额开具发票，第一可以解决购买方的账务处理问题，即其支付出去1000万元的金额，能够取得1000万元的发票入账，相反差额征税会导致乙公司支付的价款中有500万元不能入账；第二符合增值税的链条管理原理，也就是说乙公司假设再以1000万元的价格对外转让，最终实际还是以1000万元征收增值税，并没有导致国家税款损失。

有鉴于此，一些地方税务机关在就全面营改增制定的窗口指导原则中，基本上采纳了差额征税全额开票的原理。如湖北省国家税务局《营改增政策执行口径第一辑》中规定纳税人转让不动产差额征税的，可全额开具发票。河北省国家税务局《关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》就总局23号公告的规定进一步明确，对于房地产开发企业适用一般计税方法的增值税一般纳税人，增值税销售额中扣除土地价款，可以全额开具增值税专用发票。具体开票步骤如下：

假设A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。第一步，计算销项税额。销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；第二步，计算销售额。销售额等于1000-99.1=900.9万元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；第四步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元；第五步，A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。