八问解决土地款扣除问题

1. 什么是土地款？

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2.谁可以扣除土地款？

只有房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，且适用一般计税方法计税的，才可以扣除土地款。

3.扣除方法是什么？

按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

4.一次性扣除吗？

NO!!!土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。

5.当期允许扣除的土地价款如何计算？

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

6. 不单独作价出售的小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等，如何扣除土地款？

这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，并未包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有 “可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，实际上是有利于房地产开发企业的。

7.土地款扣除的合法票据？

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。土地出让金票据属于政府非税收入票据。

8.土地出让款扣除的税收管理要求？

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。由于现行政策规定，土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具体情况进行记载，是非常必要的。