房地产营改增对土地增值税的影响

2016年3月31日，财政部、国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），规定自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称“营改增”）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。尽管靴子落地，但在这么短的时间内完全从营业税过渡到增值税，仍然对新纳入营改增范围的行业产生很大的冲击，尤其是房地产行业，除了流转税税务变化外，其他税种可能也会因营改增产生影响。

一、税种变化对土地增值税的影响

土地增值税的核算方式是对房地产的转让收入和各项成本费用进行比较后确定增值率，然后适用相应的税率计算缴纳税款。在房地产营改增后，无论是收入的确认还是扣除项目的确定，都会对土地增值税的核算产生影响。

1、房地产转让收入的确认

营改增对房地产转让收入的影响主要归因于两个税种的不同计税方式。营业税为价外税，因此纳税人转让房地产取得的所有价款和价外费用都属于房地产转让收入，而增值税为价外税，纳税人转让房地产收取的款项或其他经济利益，需要分解成价款和税金，价款部分才属于房地产的转让收入。如房地产转让收取的金额为100，营业税是确认收入100，增值税适用一般计税方法，确认的收入为100/(1+11%)=90.09。因此，从这个角度分析，房地产营改增后，由于需要从销售价款中剥离出税金部分，会计和税法上核算的转让收入就会减小，相应也会降低土地增值税的税负。

2、房地产扣除金额的影响

无论是房地产企业进行土地增值税清算，还是纳税人销售旧房，土地增值税扣除项目中都有一项“与转让房地产有关的税金”，该相关税金中就包括转让房地产时缴纳的营业税。营改增后，在政策未修订之前，如何确定该扣除项目金额就会存在争议。

首先，《土地增值税暂行条例实施细则》对《土地增值税暂行条例》关于扣除税金项目的解释为营业税，营改增以后，如果不对实施细则第七条第（五）项进行修改，允许纳税人在土地增值税申报时抵扣实际缴纳的增值税额，就会没有法律依据。但是，如果不允许抵扣转让房地产缴纳的增值税，显然会增加纳税人的土地增值税负担，与国务院提出的通过营改增整体降低行业税负的初衷相违背。

其次，营业税的会计处理上，房地产企业通过“营业税金及附加”和“应交税金——应交营业税”科目核算，其他纳税人通过“固定资产清理”和“应交税金——应交营业税”科目核算。在进行土地增值税纳税申报时，纳税人按照计入“应交税金——应交营业税”科目的金额确定可抵扣营业税金额。

与营业税相比，增值税通过“应交税费——应交增值税”科目进行核算，同时又有九个明细科目，即“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“转出未交增值税”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”，其中前面五个为借方科目，后面四个为贷方科目。尽管房地产企业转让开发的房地产不可能涉及上述所有明细科目，但其会计核算肯定比营业税会计核算复杂得多。

因此，由于增值税是通过当期的销项税额抵减进项税额后的余额计算应纳税额，如果当期进项税额大于销项税额，纳税人并没有实际缴纳增值税款，那就意味着不能确认扣除项目。如果不按照进销相抵的方式确定可抵扣税金，销项税金又不是纳税人实际上完全负担的税额。合理的方式应该是，纳税人能够就房地产土地增值税清算单位进行单独的账目处理，正确核算该项目发生的全部进项税额和销项税额，然后计算本项目应该实际缴纳的增值税作为土地增值税可抵扣税金的金额。

二、税种变化对企业所得税的影响

与土地增值税类似，房地产营改增后，对企业所得税的影响也是双向的。首先，由于营业税为价内税而增值税为价外税，在收入的确认方面，增值税背景下的收入确认的金额肯定会低于营业税背景下的收入额。在另一方面，由于增值税核算不会进入利润表，不会像营业税一样缴纳之后降低会计和税法上核算的税前利润。在不考虑营改增对行业整体税负影响的情况下，假设房地产转让收入为1，按照一般计税方法适用11%的增值税税率，增值税对收入的影响为1/(1+11%)*11%=0.099，对利润的影响也是0.099，也就是说在期末利润表上少确认了0.099的收入，同时也少确认了0.099的税金，正负正好相抵。

综上所述，房地产营改增后，对土地增值税和企业所得税都会产生影响。但是，就土地增值税而言，由于法规和政策的修改尚未进行，且由于土地增值税核算的复杂，究竟会产生正向影响还是负向影响尚难确定。就企业所得税而言，由于利润表中的收入和税金的影响相当，因此并不会增加纳税人的企业所得税的实际税负。