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每天一刻钟,申报很轻松!(九)---房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额事项

北京税收志愿者团队 / 2016-04-08
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

    如果你不会准确填报申报表,如果你抓不住税务风险管理的关键点和风险点,如果你不能清晰理解政策口径,那么,就请每天用一刻钟时间静静地读一读《企业所得税涉税实务关键点提示和风险点解析》。

    第九天房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额事项相关政策要点

    表1

    每天一刻钟,申报很轻松!(九)---房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额事项

    风险点1:房地产开发企业销售未完工产品应计入当期应税所得额

    国税发〔2009〕31号文件第九条规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

    预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×当地税务机关规定的计税毛利率

    风险点2:房地产开发企业费用和税金的特殊填报方法

    国税发〔2009〕31号文件第十二条规定,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

    (1)房地产开发企业特定业务——销售未完工产品。

    ①关于表中税金扣除问题“实际发生的营业税金及附加、土地增值税”:在会计核算中未计入当期损益的金额,才填报。(一般认为在会计核算时,当年预售收入不符合收入确认条件,按照预售收入计算的营业税金及附加、土地增值税,也不确认为当年的“营业税金及附加”科目,只暂时保留在“应交税费”科目中。)

    ②若在会计上已计入当期损益,则本行不填报,否则会造成税金的重复扣除。

    (2)房地产开发企业特定业务——未完工产品结转完工产品。

    ①基本按销售未完工产品进行反向填报,消除重复计算问题。

    ②第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”填报说明:第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品,此前年度已按预计毛利额征收所得税,本年度结转为完工产品,会计上符合收入确认条件,当年会计核算确认的销售收入金额。

    风险点3:房地产开发企业的业务招待费核算

    房地产开发企业经常将与开发项目相关的业务招待费,计入开发间接费。但根据国税发[2009]31号的规定,“开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”其中并不包含业务招待费。而且开发间接费最终将转入产品成本在税前全额扣除。

    因此,编制会计分录时不应将业务招待费计入“开发间接费”,而应计入“管理费——业务招待费”科目。如果分录已经计入“开发间接费”,则必须在表A105000“纳税调整项目明细表”第15行“业务招待费支出”中进行调整。

    案例房地产开发预售填报案例

    1、情况说明。

    某房地产开发企业,发生2个开发项目。

    开发项目A:2012年、2013年预售收入7000万元,2014年结转开发产品收入7000万元,结转开发产品成本5000万元,以前年度实际发生营业税金及附加525万元,会计上在2014年转入当期损益。

    开发项目B:2014年新开发项目,当年预售收入8000万元,实际发生营业税金及附加600万元,会计上在2014年计入应交税费科目,但未计入当期损益。(假定A、B开发项目的预计毛利率都为15%,不考虑土地增值税因素。)

    2、会计处理(单位:万元)。

    (1)开发项目A。2014年结转开发产品收入、成本时:

    借:预收账款                        7000

         贷:主营业务收入             7000

    借:主营业务成本                  5000

          贷:开发产品                  5000

    借:营业税金及附加525

         贷:应交税费525

    (2)开发项目B。2014年取得预售收入时:

    借:银行存款                8000

          贷:预收账款          8000

    借:应交税费                  600     

          贷:银行存款            600

    3、填报方法。

    开发项目A:2014年结转完工产品收入、成本,对原已进行纳税调增的预计毛利额1050万元(7000×15%)在表A105010第28行进行纳税调减,对已转入当期损益的营业税金及附加525万元在表A105010第29行进行纳税调增。

    开发项目B:2014年销售未完工产品,预计毛利额1200万元(8000×15%)在A105010表第24行进行纳税调增,其缴纳的600万元营业税金及附加在会计上未计入当期损益,在表A105010第25行进行纳税调减。(具体填报见表2)

    表2

    每天一刻钟,申报很轻松!(九)---房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额事项

    最后将表A105010中的数据,对应到表A105000中。(具体填报见表3)

    表3

    每天一刻钟,申报很轻松!(九)---房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额事项

    北京税收志愿者团队

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