发票知识第五弹!个人出租住房代开的两张专票

第一张

第二张

这两张发票都是读者朋友微信发给我的，我觉得从中可以学到一些税务的知识，所以特意的发到公众号给大家看看，如果你也有类似的发票，看不懂的，或者有点特别的，可以发给我，大家一起学习一下。

要弄清楚发票怎么开，那我们首先要搞清楚背后的税收政策是怎么规定的，抛开税收政策看发票，就是雾里看花，知其然不知其所以然。

个人出租不动产增值税规定

按照国家税务总局公告2016年16号文规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。「国地税合并后都是税务机关了」

具体如下图：

所以这个政策就给个人出租住房定了调，个人出租住房，怎么收增值税？

按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

具体怎么算？

很简单，比如20000的房租。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

如果开票怎么开？我们知道，正常的增值税发票，金额*税率=税额，它有这个逻辑关系在里面，但是这种减按的政策，实际上税额和金额就不存在这种关系。

比如上面的数据税额算出来是285.71，金额=20000-285.71

系统就没法实现，因为金额是倒算出来的。

所以税务局给了一种开具办法。

国家税务总局公告2016年第23号，个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。

最终开具出来的就是下面这样，税率栏用***表示了，因为金额和税额没有一个税率乘积关系。

所以，第二图是正确的开具办法，是符合政策对个人出租住房的计税方法的。

01#

有部分朋友说应该是免税，需要注意的是如果个人出租房屋免税，那应该开具免税普通发票。

发票样式是这样的，1、肯定只能是普通发票，不能是专票，2、税额不会有数据的。

什么时候可以免税呢？《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

所以你可以按这个规定享受免税，但是租赁方需要专票的话，你就只能放弃免税，代开专票了。

02#

为什么税务局又开了1.5%这种情况，也就是图1的情况，我个人觉得大概率是错误开具了（可能误用了政策依据）。

有么有按1.5%开具的情况？

是有的。

2021年10月1日开始有个关于租房租赁的新政策开始执行。

这个政策主要就是支持住房租赁企业的。

什么是租房租赁企业，文件也有明确表述：住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

所以这个政策和大部分企业没有关系，那到底如何支持住房租赁企业呢？

如图：

这种政策下税额怎么算？

销售额＝含税销售额÷（1+1.5%）

应纳税款＝含税销售额÷（1+1.5%）×1.5%

这种算法，金额和税额就构成了比例关系，开票可以开1.5%税率的发票。

这个和政策也是对的上的。

所以，两种开具办法适用不同的政策，后面这个是针对住房租赁企业的，对自然人，个体户出租住房的，就不能这样开了。

这个从税控升级说明也能看出一二。