允许二次清算退税是这份地方土地增值税清算管理办法的最大亮点

土地增值税这个税种在现行税收征纳实践中往往被大家笑称为“土地争执税”。一方面是房地产开发业务的多样性、复杂性，另一方面是现行土地增值税政策规定的滞后性和执法中的自由裁量空间大，导致目前土地增值税清算中税企争议很大。在当下地产下行的背景下，税务机关基于组织收入任务加大了土地增值税清算力度，从而导致在目前很多税务机关不断增长的行政复议案件中，土地增值税的复议增量往往很大。

近日，山东省税务局出台的《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）有很多亮点，对于过往土地增值税清算中很多争议问题给予了明确，其中最大的亮点就是，允许符合一定的条件下，土地增值税可以进行二次清算并退税：

第四十二条 房地产开发企业自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发生下列情形之一的，可向主管税务机关一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款：

（一）清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的；

（二）清算时未支付款项而在清算后支付的；

（三）清算时应当分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的。

同时，对于目前很多房地产开发项目中，政府需要房地产公司配建保障房无偿移交指定单位。有部分税务机关认为，这部分无偿移交保障房土地增值税清算环节必须视同销售作为土地增值税收入，但是对于这部分视同销售的土地增值税收入，税务机关认为没有明确法律规定可以作为成本在土地增值税税前扣除。

因为，大家死扣字眼的是《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条拆迁安置房无偿移交的规定，你房地产公司不是拆迁安置房，即使交易方式类似也不行。这就导致了房地产公司无缘无故要交一大笔土地增值税，从而引发行政复议和诉讼。这就属于很不合理的事情，总局文件对拆迁安置房土地增值税的处理实际上应该是为类似交易的处理给出了参考做法，同样的交易，税收处理肯定要一致。如果什么房地产开发中任何交易都需要国家税务总局下文去规定才能处理，那税收征管实践也无法正常开展了。这次在山东的文件中，虽然对这个问题有了规定，但是我们认为具体规定还是和220号文的做法有偏差，有值得探讨的地方：

第二十八条 对房地产开发企业在土地“招拍挂”环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，土地增值税应按照不含增值税收入确认收入。

4.对房地产开发企业在土地“招拍挂”环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本在土地增值税清算中予以扣除。

你一方面要求房地产公司无偿移交配建房土地增值税需要按照不含增值税收入确认收入（但没有明确按何种标准确认收入）。但在扣除时，你又只允许他按发生的建筑安装工程费在土地增值税税前扣除。那如果视同销售收入是大于建安成本的，这部分房地产公司又没有获得任何补偿，你土地增值税不给扣的理由是什么呢？实际上这个业务和220号文拆迁安置房的土地增值税处理在基本原理上是一致的，即房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时就应该将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。实际原理一样的交易，土地增值税的处理也应该一样。其实，这里的土地增值税视同销售问题和企业所得税视同销售问题在本质上是一致的。企业所得税视同销售问题也是争议了很久，最后总局在企业所得税申报表附表三的填报说明中将这个争议彻底解决了。

相关链接：国家税务总局山东省税务局关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告