进入“黑铁时代”的房地产 税收政策适度调整势在必行

近日，万科董事会主席在万科集团2022年会上对中国房地产未来形式的预判引起了大家广泛的关注。房地产行业从黄金时代、白银时代，到现在国家严格推进“房住不炒”、“房地产去金融化”政策，房地产进入了“黑铁时代”。根据郁亮的判断，房地产行业已经是10%左右的微利行业。

在房地产行业形势发生重大变化后，我们对于房地产税收的政策目标定位、征管方式方法，在新的形势下可能需要调整。就以房地产行业关注甚多的土地增值税来看，从当初《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）的解读来看，土地增值税的推出，大背景是92年及93年上半年，我国部分地区出现的房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资金收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税。因此，土地增值税的税制设计其目的就是一方面对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。另一方面，对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。

在当下，如果按照郁亮的判断，在“房住不炒”和“地产去金融化”的国家大政方针下，房地产行业已经从一个暴利或者高利润的行业，转变为一个利润只有10%的微利行业，那我们过往构架的对房地产行业的一整套税收制度和征管机制的设计也必然面临适度的调整：

1、土地增值税定位值得重新思考。

目前土地增值税对于房地产开发，在计算增值额时，不仅可以扣除对应成本，对于相关成本还可以加计至少20%-25%的扣除（这就是体现对地产开发合理收益的保护）。但是，当下的问题是，如果全行业地产开发的利润都逐步向10%左右逼近，行业从原来的高利润转变为微利行业，按照现行土地增值税计算规则，很多不仅没有增值，甚至都是亏损了。因此，从税收政策制定的目标来看，土地增值税在未来是否还有必要存在，在新的经济发展形势下，立法的意义是否足够，这都值得重新思考。短期从征管机制来看，很多地方对于房地产开发企业预售阶段，都按预收款的一定比例（1%-3%左右）预征土地增值税。但现在很多地方对于房屋销售都是限地价、限房价，地产项目如果只有10%左右利润，肯定后期清算就没有土地增值税。这样就导致很多企业预征土地增值税后，后期退税遇到很多困难，不合理占用地产企业资金。少部分地区税务机关已经探索，对于双限项目，如果前期测算项目没有土地增值税的增值，可以经向税务机关备案，免于预缴土地增值税。但这样的征管机制安排在全国并没有推广。

2、房地产企业的企业所得税制度设计需要重新审视。

从2006年开始，我们对于房地产开发企业预售不动产，都是先按照计税毛利率缴纳企业所得税。到实际结转收入后，我们在企业所得税当期是按照实际毛利率与当初对应的计税毛利率之差去确认所得或损失。我们的计税毛利率一般在10%-15%（部分地区甚至定到20%以上），经济适用房、限价房和危改房最低可到3%。现在的问题是，在房地产行业普遍的毛利率下行的情况下，如果企业所得税的计税毛利率远高于房地产企业实际毛利率，在现行房地产企业的企业所得税制度设计下，在企业所得税中只能形成亏损，而不是多交税款，从而无法退税。这个问题，在房地产全面进入“黑铁时代”更加严重。因此，在新的形势下，房地产企业的企业所得税整体制度设计也应该有对应的调整。比如在征管层面，国家税务总局是否可以进一步下调计税毛利率的下限，按照“因城施策”的原则，将计税毛利率的确定权限进一步下放。其次，在制度设计层面，是否对于房地产开发企业的企业所得税征收制度设计，从计税毛利率调整为在预售阶段仅按收入的一定比例预缴，不扣除对应税金（与会计准则一致），后期实现收入后，按照实际应交税减去预缴税款，多退少补。

3、增值税预缴超过应缴无法退税值得关注。

从房地产企业增值税的制度设计来看，按照预售款的一定比例预缴增值税是为了实现税收的均衡入库。但是，增值税我们对于房地产预收款设计的制度是预缴。既然是预缴，后期房地产开发企业实现收入，销项税减去进项税后，形成应交税款大于预缴税款的部分，并不是留抵的进项税，而属于纳税人多缴税款。按照《征管法》规定，纳税人多交税款，税务机关发现的，就应该立即退还纳税人，具体如何计算这个退税金额只是一个操作层面问题。当下在房地产开发利润全面下降的情况下，增值税预缴金额大于实际应缴金额的情况越来越普遍。因此，如何处理房地产企业增值税多预缴税款的退税问题，以及在当下房地产开发进入“黑铁时代”后，是否要进一步下调房地产增值税预缴率（比如从现行3%降低到2%、1%），以减少后期退税情况，降低征纳成本，都是需要关注的问题。

所以，在房地产行业进入"黑铁时代”后，房地产税收政策和征管的适时调整不仅仅是公平税制的要求。如果我们长期对一个行业征税金额超过其实际应纳金额，不仅不可持续，而且实际在向财政预算层面传递了有干扰的信息，不利于地方预算收支合理安排和对地方债务可持续性的研判。