焦点问题-房地产公司增值税预缴率高于实际税负率如何申请退税

房地产营改增之初，国家为了平衡财政入库，在财税[2016]36号文中规定，房地产开发企业销售不不动产，在一般征收的情况下，需要按照预收款3%预缴增值税。但是，随着现在国家不断加强房地产宏观调控的情况下，很多房地产开发公司的利润率已经大大缩减，很多房地产公司出现了按照预收款3%预缴的增值税远远大于正常销售房屋按照销项税-进项税应该缴纳的增值税，甚至有些开发项目销项税额已经和进项税额倒挂，正常不仅不需要缴纳增值税，还出现了留抵进项税的问题。

按照国家政策规定，留抵进项除有特殊规定外（比如《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第20号）），其他留抵进项税是不退税的。但是，对于预缴的增值税，既然是预缴，多于纳税人实际应该缴纳的增值税，就应该退还给纳税人。但是，目前，对于房地产预缴增值税出现多交情况，现实中很难办理退税。

针对这个问题，在国家没有明确规定前，房地产开发企业在资金链越来越紧张的情况下，也是想尽一切办法去应对。总体来看，目前有几种方式：

1、预售房时，不开具不征税的预收款发票，直接按正常9%的税率开具发票，不进行增值税预缴。由于进项税大于销项税，不需要缴纳增值税。等到销项税大于进项税时才纳税；

2、由于系统有预警，房地产开发公司预收款不预缴增值税，税务机关不同意。但预缴了到最后实际多缴了，又迟迟不明确能否退。因此，大家想到了另外一个文件《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发 [2004]112号）：对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。那房地产公司是否可以这么操作，对于预收款正常进行预缴增值税申报，但当月申报了却不缴纳，形成欠税。这样，待下个月申报时，用进项留抵税额抵减的上个月欠税，这样来解决。唯一的问题就是产生一点滞纳金的成本。

对于第二种方法，税务机关是否认可呢？目前我们搜索到有两种不同的观点：

不同意的观点：河北省税务局（原文链接/nszx/onlinemessage/detail?id=78b2f69ead4c27967827f6e6da6d6c）

房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税

问题内容：我公司为房地产开发企业，目前处于预售阶段，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。

答复机构：河北省税务局

答复时间：2021-08-11

答复内容：根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》的规定：

七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题

房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。

在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。

同意的观点：合肥市税务局、安徽省税务局

（1）标题 进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知（原文链接：/jact/front/front_mailpubdetail.action?transactId=86411&sysid=23）

内容 您好，根据办件编号 JZXX20210301276 房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税 内容 尊敬的领导！我公司为房地产开发企业，目前开发的项目暂未交付业主，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。请问领导具体通过进项留抵退税抵减增值税预交税款欠税在税务系统如何操作？

办件编号 JZXX20210601303 提交时间 2021-06-24 09:05

处理情况

处理状态 处理完毕

答复内容：根据《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发〔2004〕112号）：“一、对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。……三、为了满足纳税人用留抵税额抵减增值税欠税的需要，将《增值税一般纳税人纳税申报办法》（国税发〔2003〕53号）《增值税纳税申报表》（主表）相关栏次的填报口径作如下调整：（一）第13项‘上期留抵税额’栏数据，为纳税人前一申报期的‘期末留抵税额’减去抵减欠税额后的余额数，该数据应与‘应交税金——应交增值税’明细科目借方月初余额一致。（二）第25项‘期初未缴税额（多缴为负数）’栏数据，为纳税人前一申报期的“期末未缴税额（多缴为负数）”减去抵减欠税额后的余额数。”您可参考上述规定。具体情况，建议与主管税务机关核实。若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

答复机构 国家税务总局合肥市税务局 答复时间 2021-06-24 10:48

（2）标题 房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税内容（原文链接：/jact/front/front_mailpubdetail.action?transactId=86219&sysid=23）

尊敬的领导！我公司为房地产开发企业，目前开发的项目暂未交付业主，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。

办件编号 JZXX20210301276 

提交时间 2021-03-22 16:05

处理情况处理状态 处理完毕

答复内容：

根据《关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》的规定，期末留抵税额可以抵减增值税欠税。

答复机构 货物和劳务税处 答复时间 2021-03-26 08:52

当然，方法二的操作无论同意还是不同意，都属于不得已而为之的不正常做法。既然房地产企业预收款是预缴增值税，如果预缴多了就应该给予退税。我们既要纳税人依法纳税，也不能因为征管制度性缺陷而征过头税。因此，我们期待对于房地产行业增值税预缴退税问题能够尽快出台办法明确。