房开企业计算销售额时扣除的拆迁补偿费用仅仅是指货币补偿的部分吗?

房地产企业的拆迁补偿形式

拆迁补偿，按现行拆迁补偿法规，应该是政府去拆迁补偿，这样补偿金就全部进入地价了。但实际上，由开发商直接补偿的情况还不少，所以，支付给个人或其它单位的也算，这样的规定是务实的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为三种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。三是安置房补偿与货币补偿相结合。即拆迁人将被拆除房屋的价值优先以安置房补偿，不足的部分以货币补偿给被拆除房屋的所有人。

安置房补偿的入账金额如何确定

对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋同时应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

主管税务机关有权对价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生36号文第十四条所列行为而无销售额的，按照自身近期同类、别人近期同类、组成计税价的顺序确定销售额。若主管税务机关有对补偿的房屋视同对外销售的价格进行调整，那么以安置房屋补偿方式的土地成本中的“拆迁补偿费支出”也自然要进行相应的调整。

安置房补偿金额到底能否在计算销售额时扣除？

财税〔2016〕140号的规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。既然“拆一还一”实物补偿与货币补偿一样，都可以作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本，那么安置房补偿入账金额也应允许在计算销售额时扣除。

安置房补偿扣除的证明材料

财税〔2016〕140号的规定纳税人按规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。就地安置房屋补偿要提供什么材料来证明真实性呢？

（1）拆迁协议是有的。举个例子：如《**县东大路房屋拆迁补偿安置方案》写道，经协商达成协议的，被拆迁房屋合法产权等面积部分安置房价格：朝阳安置小区、东大路小区均价1590元/㎡；泗竹坑小区、新庙段安置房均价1450元/㎡。超过被拆迁房屋合法产权面积5%以内(含5%)的，超面积部分价格上浮5%；超过5%以上的，超面积部分按市场价。以上为均价，楼层调节系数见下表。假定朝阳安置小区、东大路小区市场价是5590元/㎡，泗竹坑小区、新庙段市场价是5450元/㎡。这里可以理解为了安置被拆迁户，房地产企业将原按市场价出售的房子应收款分成两块，一块是被拆迁户低价购房，另一块是房地产公司作为安置房补偿款补足购房价差（市场价-安置房买价），这就是在取得土地时向个人支付的拆迁补偿费用。有朋友认为计算出安置房的拆迁补偿费用有什么意义？一方面增加调高安置房的销售额，另一方面又要在计算销售额时扣除。我认为这很有意义，因为扣除是在当期销售房地产项目建筑面积中分摊扣除，而调高安置房的销售额同时调高了可扣除的拆迁补偿费用的部分是应分摊到房地产项目全部可供销售建筑面积，如果全部可供销售建筑面积在当期全部卖出，一加一扣是没意义，但房地产开发期间长，很少可能出现这种情况，所以还是要好好计算安置房补偿金额。

（2）拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证在以安置房补偿的方式是没有的，因为实物补偿除了一小部分补价，大部分是无款项收付的。所以办理不动产交付时开具的增值税发票就是证明真实性的有效材料。

特别提醒的是，若主管税务机关有对安置房的价格进行调整的，折迁补偿费用也要进行调整扣除。