房地产公司首付款、按揭款、尾款是按3%预缴税款,还是作正常销售收入按适用税率申报?

1 一场半夜的辩论

还记得在今年2月15日在一个微信业务群里，十几个人在激烈地辩论，房地产首付款、按揭款、尾款是不是属于预收款的范围？是按3%预缴税款，还是作为正常的销售收入按适用税率申报？一派观点认为，房地产首付款、按揭款、尾款，有签订书面合同，书面合同有约定付款日期，则在付款日期之前收到当作预收款，按3%预缴税款，在付款日期当天作为纳税义务发生的时间，作为正常销售收入按适用税率申报。另一派观点认为，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提，应以房产交付时间作为纳税义务发生时间，房地产首付款、按揭款、尾款，即使在合同已经明确付款日期，但还是为预收款，按3%预缴税款。

2 两次不同的表述

辩论从晚上7点多开始到凌晨才结束，双方谁也说服不了对方。小编又把总局的2016年4月6日至8日的营改增培训讲义相关内容再读一遍。

其中对预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。

但是在国家税务总全面推开营改增督促落实领导小组办公室正式出版的《全面推开营改增业务操作指引》又找不到相应的预收款表述。

3 现售预售两模式

《中华人民共和国建设部令》第  88  号 《商品房销售管理办法》已于2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过，现予发布，自2001年6月1日起施行。

部  长    俞正声         

二○○一年四月四日       

商 品 房 销 售 管 理 办 法

第三条  商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房现售，应当符合下列条件：其一，现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；其二，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；其三，持有建设工程规划许可证和施工许可证；其四，已通过竣工验收；其五，拆迁安置已经落实；其六，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；其七，物业管理方案已经落实。

预售商品房，应当符合下列条件：其一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；其二，持有建设工程规划许可证和施工许可证；其三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；其四，开发商必须取得商品房预售许可证，否则开发商出卖房屋是违法的。是否已经竣工验收成为区分商品房预售和现售的一个重要方面。

4  18号公告说得明

国家税务总局公告2016年第18号要求应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，是指对采取预收款方式销售自行开发的房地产项目。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，就是商品房预售方式，对商品房预售取得的预收款包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。房地产公司应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

政策依据：国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

…………

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

5 预售看房产交付

房地产公司采取预收款方式销售自行开发的房地产项目（商品房预售），以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在交付时间前收取的相关销售款项，均属于房地产开发企业收取的预收款，根据53号公告开具编码为“602 销售自行开发的房地产项目预收款”的普通发票，根据国家税务总局2016年18号公告规定，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。

在具体的交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同(预售)》上约定的交付时间为准；若实际交付时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

6 现售看合同约定

房地产公司将竣工验收合格的商品房销售给买受人（商品房现售），根据36号文《试点实施办法》第四十五条的规定，其纳税义务发生时间以《商品房买卖合同(现售)》约定的付款日期作为纳税义务发生时间，次月按适用税率申报纳税。先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。