房地产行业个人所得税涉税风险点及热点问题

一、涉税风险点提示

1、通过“应付职工薪酬”、“应交税费-应交个人所得税”等明细账，审查企业工资薪酬发放明细，核实职工的月工资、薪金收入，对达到征税标准的，是否按规定代扣代缴个人所得税。

2、通过“生产成本”、“管理费用”、“销售费用”等明细账，审查企业是否有支付给临时外聘技术人员的业务指导费、鉴定费，是否有列支的邀请教授、专家的授课培训费、评审费等，是否按规定代扣代缴个人所得税。

3、审查“利润分配-应付股利”、“财务费用”等账户，核实企业对支付给个人的股息、红利是否全额计算扣缴税款。

4、审查直接在各开发成本、费用类账户中列支或通过其他渠道间接支付给员工的各种现金、实物、和有价证券等薪酬，是否按规定合并工资计算代扣代缴个人所得税。

5、审查企业的管理费用、销售费用等账户，是否有为非本单位职工或客户购买礼品，支付差旅费、住宿费、旅游费等支出，是否按规定代扣代缴“其他所得”个人所得税。

二、常见热点问题

1.房地产开发企业为了引进人才，将自建房屋低于成本价出售给高级技术人员，是否需要代扣代缴个人所得税？

根据《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知 》（财税（2007）13号）的规定，“单位按低于购置或建造成本出售住房给职工，职工少支付的差额部分，应按照“工资薪金所得”项目缴纳个人所得税。对职工取得的上述应税所得，比照全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税。”

2.房地产开发企业支付给购房者的违约金，何种情况下需要代扣代缴个人所得税？

根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金 征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）的规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照‘其他所得’应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”

提示：根据现有政策，仅有上述原因的违约金收入需要缴纳个人所得税，而如交房时由于发现房屋质量问题而支付的违约金，由于房地产企业未能按照约定时间交房而支付的违约金，由于集资建房，房源紧张，购房者未能按约选定房源，房地产企业支付的违约金等情形，由于现有政策未有明文规定，因此不能按“其他所得”项目征收个人所得税。

3.房地产开发企业采用售后返租方式销售商铺，购房者少支付的购房款，是否需要缴纳个人所得税？

根据《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

4.房地产开发企业为参观楼盘的客户，随机免费赠送礼品，是否需要代扣代缴个人所得税？

根据《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）的规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

5.房地产开发企业举办房主答谢年会，赠送礼品，是否需要代扣代缴个人所得税？

根据《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）的规定，企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

6.房地产开发企业给予支付的了房款的购房者抽奖机会，抽取的奖品，是否需要代扣代缴个人所得税？

根据《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知 》（财税[2011]50号）的规定，企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

7.房地产开发企业，对支付了房款的购房者，赠送价值不等的家电，是否需要代扣代缴个人所得税？

根据《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）的规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税…企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；

提示：由此可以得出结论，企业在未向个人销售商品（产品）或提供服务的前提下，随机赠送礼品或给予抽奖所得的奖品，均需代扣代缴个人所得税，前者按照“其他所得”项目代扣代缴，后者按照“偶然所得”项目代扣代缴，企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得；若企业在向个人销售商品（产品）或提供服务中（个人付出了一定的代价），通过折扣折让、赠送礼品或按消费积分反馈的形式赠送礼品的，不需要代扣代缴个人所得税，但若采取抽奖的形式，无论是否有业务发生为前提，均需按照“偶然所得”项目代扣代缴个人所得税。