房屋使用权出资税、会、法简析

【题注】对于房屋使用权出资的问题，大世发现实务上探讨的非常少，因此，今天试着写了点东西。

房屋使用权究竟能不能出资，如果能出资，又该如何进行税务与会计处理呢？下面为大家简析下：

一、房屋使用权能不能出资

对于房屋使用权能不能出资，可以分为两种，一是对于公司来说，能不能出资；二是对于合伙企业来说，能不能出资。

首先，对于公司来说，按照公司法第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”

也就是说，对于公司来说，能不能出资的关键在于两点：一是可以用货币估价；二是可以转让。

而对于房屋使用权来说，如果把其当成出租，一方面可以评估价格（其实就是评估房租价格，一般来说，除特殊情况以外，多数房屋租价都能货币评估），另一方面，由于房屋可以转租的话，似乎也就可以认为是能够将房屋使用权转让，所以可以出资。

按照公司法的资本三原则来说，资本应该是确定且不变的，例如设备出资，如果设备上有担保债权，将会使设备有可能随时被因担保而拍卖或清偿，从而以担保的设备出资，不能满足资本（出资）确定且不变的要求，所以不能以担保设备出资。

而对于房屋使用权来说，是不是满足公司法资本（出资）确定不变的要求呢？

例如张三将房屋使用权五年出资入股甲公司，实质上类似将房屋出租给甲公司，但是中途，例如第二年，张三由于有房屋所有权，所以可以将房屋出售给李四，虽然物权法有买卖不破租赁的规定，即甲公司仍然可以在余下三年有房屋使用权，但是，李四此时却享有向甲公司要求获得租金的权利。

这就使得张三实际的出资（房屋使用权）五年实质上仅仅只有两年，改变了出资资本，也就不符合出资（资本）确定与不变的原则。

因此，虽然房屋使用权符合公司法出资方式的规定，但是由于不符合公司法资本三原则，所以不能以使用权出资。

其次，对于合伙企业来说，合伙企业法第十六条规定：“合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。”

而房屋使用权属于财产权利中的一种，符合规定，且和公司不同，合伙企业普通合伙人由于承担无限责任，没有资本三原则的限制，所以能够出资。

二、合伙企业房屋使用权出资的税会处理

探讨合伙企业房屋使用权出资的税会处理，首先要确定房屋使用权属于不属于无形资产。

依据企业会计准则第三条规定：无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：（一）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。（二）源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。

第四条规定：无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该无形资产的成本能够可靠地计量。

房屋使用权作为一项源自合同约定，没有实物形态的非货币性资产，其成本能可靠计量（等于出资额），经济利益流入企业（如再出租赚租金），满足确认无形资产的条件，因此，属于无形资产。

例：张三将自己一幢房屋10年使用权与李四一起设立合伙企业甲，合伙协议约定房屋10使用权作价值100万元。

会计处理如下：

借：无形资产-房屋使用权 100

　　贷：合伙人资本-张三   100

税法处理：张三作为个人，依据财税〔2015〕41号以及财税〔2016〕36号文规定，需要缴纳增值税和个人所得税;如果张三是企业的话，则需缴企业所得税。