再谈一般计税方法从租计征房产税计税依据确定

2016年10月10日，本微刊登了《您对了没？从租计征房产税的计税依据不得扣减免征的增值税收入》，应很多老师的要求，再次说说一般计税方法从租计征房产税计税依据的确定。

案例概况

重庆如意公司是营改增一般纳税人，2016年8月20日与重庆吉祥公司签署房屋租赁合同，重庆如意公司将其于2016年6月1日购买的位于重庆市解放碑的一880㎡的商铺出租给重庆吉祥公司，租期2年，并一次性收取房屋租金3,273,600.00元，重庆如意公司如何缴纳房产税？

税务分析

一、政策依据

《财政部  国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；

《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）；

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）；

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。

二、实务分析

（一）增值税一般纳税人出租2016年5月1日以后取得的房产应按一般计税方法缴纳增值税

根据《财政部  国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、 《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，重庆如意公司一次性收取同一县（市、区）房屋租金3,273,600.00元应缴增值税销项税额为324,410.81元，应向重庆吉祥公司开具增值税专用发票，税额324,410.81元。

应缴增值税销项税额=3,273,600.00/（1+11%）*11%=324,410.81（元）。

说明：即使纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），增值税按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计征房产税计税依据仍然是“不含增值税”的租金收入，在房产所在地地税机关申报缴纳。

（二）从租计征计征房产税的租金收入不含增值税

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

总结：纳税人从租计征房产税的计税依据应扣除增值税；免征增值税的，应开具增值税普通发票，确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税额。即：

从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入 - 开具增值税专用发票缴纳的增值税额。

三、案例解析

根据前文分析，重庆如意公司一次性收取同一县（市、区）房屋租金3,273,600.00元，应向重庆吉祥公司开具增值税专用发票，税额324,410.81元。

计征房产税计税依据＝3,273,600.00-324,410.81=2,949,189.19（元）。

应交房产税额=2,949,189.19*12%=353,902.70（元）。