租房给员工,公司和员工如何涉税

好公司的待遇就是让人羡慕。

房子租给员工住，从员工角度看，有两种方式，一是免费住，二是交租金。

不论收不收租金，公司都不交增值税，因为《营改增试点实施办法》有明确的规定：

第十条 销售服务是指有偿提供服务……但属于下列非经营活动的情形除外：

（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

收租金是提供租赁服务，不收租金是视同提供租赁服务，故都不交增值税。

不过这里有一个可能的争议点，因为第十条前面规定是“下列非经营活动”，所以，有些想收税的就这样理解：按市场价格租房给员工，就属于一项经营活动，是经营活动就不属于“除外”的规定，就该交税。

但这个理解是没有说服力的。这充其量只能说明：单位为员工提供服务，在营改增上理解为非经营活动，并且算不征税的非经营活动。

注意，这个不交税，不是免税，而是不征税，其区别涉及到了进项的抵扣。免税不能抵扣进项。

再看进项，涉及到不动产，进项金额往往是比较大的。

如果免费住，公寓就是用于职工福利的福利设施，进项不能抵扣，非常清楚。这个税负还是挺高的。

如果低于市场价格收租金，并且低于成本，这也是一项福利业务，只不过员工也承担了一部分支出，所以，依然是用于职工福利，进项不能抵扣。

那么如果按市场价格收租金呢？这个行为结合现行税收政策，就有可扯皮的地方了：

如果按市场价格收租金，这就不是一项福利业务，而是赚租金的经营业务了，不论征不征增值税，进项都可以抵扣，因为《营改增试点实施办法》并没有“用于非增值税应税行为进项不能抵扣”之类的规定；

但如前文所述，《营改增试点实施办法》第十条将向员工提供服务的行为，理解为非经营行为，就可能被某些税务人员理解为：既然是非经营行为，那么就是福利行为，进项就不能抵扣。

这一观点也是有问题的，就算是非经营行为，也并不代表就是福利行为，通过市场价格租房子，哪享受了福利？只要不是职工福利，就可以扣除。

只要不是免税、不是福利、不是个人消费、不是简易计税，进项都可以抵扣。房子虽然是员工住，但对纳税人企业来说，却是用于赚取租金。

所以，进项抵扣的问题，是一个敢不敢抵扣的问题，一般来说，是这样的：

如果企业有本事、有能力，就抵扣，因为政策就是这样规定的。

如果企业担心争不过税务机关，就可以按用于职工福利进项转出。

如果经测算，企业认为抵扣进项还划算一些，可以以其它关联公司来从事这一业务，一般计税直接确认房租销项并抵扣进项。

如果进行筹划，比如既租给员工、又租给外人，这个不动产就不是“专用于职工福利”，进项也就可以抵扣了等。

总之，正确纳税、聪明纳税，不是一件简单的、随随便便的事，要有思考想法、有实施方案、有风险预案。

然后是所得税，主要是折旧的问题。如果免费，则这属于福利设施，其折旧在福利费扣除；如果收租金，并且确认了租金收入，这与前面增值税进项一样有点复杂。

一般来说，如果理解为福利行为，就在福利费列支；如果是经营行为，就在租赁成本全额列支；如果是二者兼有，应该按一定标准分配，分别在福利费和成本列支。自行判断。

所得税政策与增值税政策，不相互干扰。所得税注重业务实质的判断。

还要强调一点，如果公司不是自己直接持有这些公寓，而是将其交给下属的子公司持有、并专门从事这一工作，则在税务上就不属于“公司向员工提供服务”，而是一个纯市场的经营租赁行为，以上建立在公司向员工提供服务基础上的分析全部不适用。

比如，小米的米公寓，就是一家独立子公司在运作，它为员工提供租赁服务。

此时，应将该子公司作为独立的经营实体分析，计缴增值税。

按2021年24号公告，如果这个公司向地方政府备案为“住房租赁企业”则可以享受简易计税并按1.5%征收的政策，当然不能抵扣进项。也可以一般计税并抵扣进项，主要看具体的资产与业务情况。或进行筹划。

如果租赁价格低于市场价格，税务有权调整。当然，租赁市场目前的政策走向是压租金、打压市场租金不合理的偏高，所以，适度低于市场价格，税务也是不应调的。

但是，虽然不交增值税，如果是自有房产，房产税还是要交的。

如果出租，则按租金交，优惠政策是减按4%征收。如果是免费住，则要从值征收，一般是每年原值70%的1.2%。哪个划算，自己需要计算计算。

员工呢？

按《个人所得税法实施条例》的规定，只要是因任职受雇取得的“其它形式经济利益”，都要交工资税金的个税。

所以，如果免费住，则要将应支付而未支付的租金市场价格计入工资之中，扣缴个税。

并且，按个税法规定，这个经济利益没有限定于“从雇主处取得”，所以，不论是工作单位提供的，还是其它关联公司提供的，都构成其它形式的经济利益。提供方有扣缴义务，如果没有扣缴，员工汇算时有纳税和申报义务。

如果要付租金，但显著低于市场价格，或者显著低于正常价格，则其差额部分，也是因任职受雇取得的“其它形式经济利益”，也应交个税。

这些个税交的其实并不冤，想想别个穷公司的打工仔，没有这个好处就得自己掏税后的工资按市场价付房租，所以免费租房、优惠价租房，本身就是分离工资的一项行为，征税才公平。

当然，如果是按市场价格交租金，或者合理的市场价格，或者政府的指导价格，这就算正常交易，没有取得利益流入，不交个税。