纳税人将自有办公用房部分出租并收取跨年租金,有哪些涉税问题?如何账务处理？

【案例】

A企业自有办公用房1000平方，购入总价值1200万元，原为该企业办公自用。2017年9月1 日，该企业为了压缩办公成本，将其中的500平方办公用房分割，出租给其他企业使用，并一次性收取了该企业自2017年9月1日-2018年8月31日共12个月的房屋租金328500元。

假设A企业为一般纳税人，该办公房屋取得的时间为2014年12月，上述业务发生后，A企业应该做哪些工作，如何进行涉税事项调整，如何进行账务处理？

纳税人应及时采取哪些工作？

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

A企业拥有的房屋在2017年9月前，全部自用，应该从价计征；2017年9月开始，A企业将部分房屋出租，出租部分应该从租计征。

A企业应及时到主管税务机关变更房产使用信息，将房产税的征收方式进行变更，由单一的“从价计征”变更为“从价计征”和“从租计征”两种方式。

需要注意的是，纳税人进行相关信息变更时，要注意把出租部分的面积换算成“建筑面积”，否则，纳税人从价计征的部分会多缴纳房产税。

举例：假设A企业的办公用房建筑面积为1000平方，实际使用面积为800平方；如果A企业用以对外出租的部分500平方为实际使用面积，则A企业进行房产信息变更时，应把出租面积换算成建筑面积。

对外出租的面积=500÷（800÷1000）=625平

自用面积=1000-625=375平。

则：A企业从价计征的房产税为1200×（375÷1000）×（1-30%）×1.2%=3.78万元

如果则A企业进行房产信息变更时，没有把出租面积换算成建筑面积，而是按照使用面积进行调整，则：

该企业从价计征的房产税为：1200×（500÷1000）×（1-30%）×1.2%=5.04万元

两种情况下，A企业出租部分的房产税都是从租计征，缴纳的房产税完全一样。

两者相比，如果A企业没有把出租部分的面积换算成建筑面积进行调整，A企业多缴纳房产税1.26万元。

纳税人有哪些涉税问题？

A企业将自有办公用房的部分分割出租给其他企业使用，涉及以下税种：

1、房产税

企业将自有房屋分割出租，房产税的征收由单一的“从价计征”变更为“从价计征”和“从租计征”两种方式。

根据房产税暂行条例第7条的规定，房产税按年征收，分期缴纳。由省、自治区、直辖市人民当局固定纳税期限。

A企业一次性收取跨年租金，可以一次性计算缴纳房产税，也可以分两次计算缴纳房产税。

2、增值税

A企业改办公房屋取得时间为2014年12月。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

因此A企业出租办公用房的行为，可以适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

营改增36号文规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，预收租金不能按月(季度)分摊计税，应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额。

因此，A企业应该在2017年9月份，收到租金时，一次性计算缴纳增值税。

需要注意的是，对于“其他个人”出租房屋的增值税征收有特殊规定。《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

3、企业所得税

纳税人需要注意的是，营改增36号文对于采取预收款提供租赁服务的纳税义务发生时间的规定，是对“增值税”纳税义务的规定，不是对该行为企业所得税纳税义务的规定。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据此条款规定，A企业一次性收取跨年房租，可以分期确认所得税应税收入。

然而，该条例第十九条又规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

根据此规定，A企业一次性收取的跨年租金，应一次性确认所得税收入！

纳税人到底应该如何核算所得税收入才是正确的？

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号） 对此做出了规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

好吧，纳税人可以采用不同的方法确认所得税收入，有了选择确认纳税义务时间的权利。

4、印花税

A企业出租不动产，应按照“财产租赁合同”，按照租赁金额1 ‰进行贴花。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”。而在实际经济活动中，购销合同中的“购销金额”有的包括增值税税金，有的不包括。企业计算缴纳印花税，应按以下方法进行计算：

1、如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；

2、如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；

3、如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

纳税人应如何进行账务处理？

一、如果A企业采用《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，将收取的跨年租金一次性确认所得税收入，企业应进行如下的会计处理：

借：银行存款    328500

　　贷：其他业务收入  房租  312857.14

　　　　应交税费  简易计税   15642.86

二、如果A企业采用《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条的规定，将收取的跨年租金分期确认所得税收入，企业应进行如下的会计处理：

借：银行存款    328500

　　贷：其他业务收入  房租  104285.71（4个月）

　　　　递延收益    房租     208571.43（8个月） 

　　　　应交税费  简易计税   15642.86

次年：将2018年应分摊的租金收入计入收入

借：递延收益  房租  208571.43

　　贷：其他业务收入   208571.43

注：有企业将待确认的收入计入“预收账款”科目或者“其他流动资产损益”科目，个人认为都可以。

三、房产税的会计处理方法，企业应按照自用面积，换算出对应的房产价值，从价计征；根据出租部分取得的租金，从租计征。

企业从租计征的房产税，企业可按照上面的分析，一次性计算缴纳或者分期缴纳，不一一阐述。

四、印花税需要根据租赁合同的签约内容，在合同签约后，一次性贴花。