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房屋租赁所得,1万租金数千税

张钦光 / 2017-06-17
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  • 房屋租赁
  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    张某出租商业用房,在尚不考虑增值税、城建税及地方性政府基金、城镇土地使用税的前提下,单单房产税和个人所得税,税负已经占到收入的25.079%!如果加上增值税等税种,税负率将近30%!

    以往,个人出租房屋,财产租赁所得个人所得税基本都是按照租金的1%或者1.5%的核定征收率计征个税,个税负担基本属于房屋所有人可以承受的范围。

    2017年5月27日山东省地方税务局个人所得税处发布《关于进一步规范房屋出租个人所得税管理的通知》(鲁地税个函(2017)4号)一文(文件内容详见原文链接),震惊齐鲁房屋租赁市场,通知规定:

    1、房屋出租应缴纳税收实行综合征收率的做法已失去法律效力;

    2、个人出租住房个人所得税率减按10%;个人出租非住房个人所得税率为20%。

    此文一出,对自然人出租不动产会产生什么影响?我们举例来讲:

    ★例一:张某出租个人名下住房一套,年租金60000元,每月租金5000元。

    A、按照1%的核定征收率计征个人所得税

    1、增值税

    张某出租住房,月租金不超过30000元,可以免征增值税,城建税及附加同时免征。(国家税务总局公告(2016)23号规定:其他个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。)

    2、房产税城镇土地使用税

    张某出租住房,房产税税率为4%,应该缴纳房产税2400元。(《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。)

    3、印花税

    张某个人出租住房,免征印花税。(《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。)

    4、个人所得税

    张某出租住房,个人所得税核定税率为1%,应缴纳个人所得税为(60000-2400)×1%=576元。

    张某出租该住房,应缴纳税金合计为2976元(=2400+576)。

    B、减按10%的个税税率计征个人所得税

    1、其他税种保持不变,只有房产税为2400元;

    2、个人所得税

    张某出租住房,个人所得税税率减按10%,应缴纳个人所得税为(60000-2400)×(1-20%)×10%=4608元。

    张某出租该住房,应缴纳的税金合计为7008元(=2400+4608)。

    两者相差4032元(=7008-2976)!

    ★例二、张某出租个人名下商业用房一套,年租金60000元,每月租金5000元。

    C、按照1%的核定征收率计征个人所得税

    1、增值税分摊后月租金不超过3万元,免征增值税,同时免征城建税及地方政府性基金

    2、房产税、城镇土地使用税

    张某出租商业用房,房产税税率12%,应缴纳房产税7200元,城镇土地使用税不免征,根据房屋的建筑面积分摊和地土地使用税单位税额计征城镇土地使用税,此处不作考虑。

    3、印花税

    张某出租商业用房,印花税税率为0.1%,应缴纳印花税60元。

    4、个人所得税

    张某出租商业用房,个人所得税核定税率为1%,应缴纳个人所得税为(60000-7200-60)×1%=527.4元。

    张某出租该房屋,应缴纳的税金合计为7787.4元(=7200+527.4+60)。

    D、按照20%的个税税率计征个人所得税

    1、其他税种保持不变,税额为7260元(不考虑城镇土地使用税);

    2、个人所得税

    张某出租商业房,个人所得税税率为20%,应缴纳个人所得税为(60000-7200-60)×(1-20%)×20%=8438.4元。

    张某出租该房屋,应缴纳的税金合计为15047.4元(=7200+8438.4+60)。在尚不考虑增值税、城建税及地方性政府基金、城镇土地使用税的前提下,单单房产税、印花税和个人所得税,税额已经占到收入的25.079%!如果加上增值税等税种,税负率将近30%!

    这真是:财产租赁所得,1万租金数千税,千税千税千千税!

    张钦光

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    作者
    • 张钦光 96年毕业于山东财政学院,20年财税一线工作经验,先后为上千家中小企业提供财税咨询服务,担任多家中大型企业财务顾问,现担任济南金税通财务咨询有限公司法人代表,济南金税通企业管理有限公司负责人。
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